A dupla mediação imobiliária

Nos últimos anos e felizmente, a mediação imobiliária tem vindo a crescer, no entanto, no que diz respeito a procedimentos, aspetos legais e ética não se vê um crescimento positivo, mas sim estagnado face à rapidez com que o setor evoluí.

Esta dissonância pode dever-se à falta de formação técnico-jurídica, o que é facto, é que parece haver várias dúvidas sobre este aspeto da atividade, mesmo dos próprios profissionais da área, o que depois, na prática, dá origem a equívocos e até situações menos interessantes para os clientes finais, sejam eles compradores ou vendedores que poderiam ser evitáveis.

Vamos à origem.

A atividade de mediação imobiliária é regida pelo DL 15/2013, para exercer esta atividade é necessária uma licença que se denomina de Licença AMI, ou seja, Licença para Atividade de Mediação Imobiliária.

A atividade de mediação imobiliária, é claramente uma atividade de representação, vejamos o que diz o DL, logo no artigo 2.º:

“1 – A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.”

Com esta definição, verifica-se que existe apenas um cliente numa transação, e não dois como muitas vezes se pensa e assume na prática.

Sempre segundo a lei, e sempre remetendo para o artigo 2.º, é de fácil entendimento o que é um cliente, e o que é um destinatário:

“5 – Considera-se destinatário do serviço, para efeitos do número anterior, a pessoa ou entidade que celebra com o cliente da empresa de mediação imobiliária qualquer negócio por esta mediado.”

No artigo 17.º a lei esclarece que no mesmo negócio só se pode receber de uma das duas partes:

“2 – Está expressamente vedado à empresa de mediação:

1. Receber remuneração de clientes e destinatários no mesmo negócio.”

Também é evidente que a atividade é remunerada por uma comissão, basta ler o artigo 19.º:

“1 – A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.”

Sempre no artigo 19.º será importante distinguir adiantamentos de comissões de pagamentos. Se no caso dos potenciais clientes compradores parece não haver dúvidas:

 “ 3 – Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.”

Já no cliente proprietário será necessária alguma interpretação

O adiantamento, se acordado em contrato de mediação, pode ocorrer no CPCV ou no momento estipulado no contrato; ou depende de cláusula contratual clara, sob pena de não ser exigível antes da conclusão definitiva.

Quanto ao pagamento será na conclusão do negócio, como já referi é a regra geral e legalmente reconhecida: há comissão quando o negócio é finalizado. Desta forma a lei protege o cliente contra exigência de pagamento antes da concretização, salvo acordo expresso.

Num mercado onde se navega entre transparência e retorno, a forma como é redigida a cláusula de remuneração no Contrato de Mediação pode transformar o fluxo de caixa da empresa, sem no entanto atropelar a lei.

Uma cláusula clara sobre condições de pagamento no CPCV ou na escritura, incluindo percentagens, situações de cancelamento e efeitos de exclusividade, pode evitar confusões, litígios e garantir previsibilidade financeira.

Por isso, na prática quanto a fatura da empresa de mediação ao seu cliente proprietário refere um adiantamento de comissão, entende-se que o negócio ainda não foi concluído e por isso se o mesmo não for concluído de forma definitiva a comissão deverá ser devolvida. Caso a fatura refira parte de pagamento de comissão, mesmo que o negócio não seja concluído a comissão poderá não ser devolvida.

Posto isto, podemos e devemos corrigir algumas perceções que ocorrem todos os dias no mercado imobiliário em relação à mediação.

Quando alguns agentes imobiliários referem que têm dois clientes na mesma transação, não é correto, pois não o podem fazer. Mais, como a maioria dos agentes não tem licença AMI, ou seja, como opera com a licença da agência, não poderão representar um comprador com contrato de mediação imobiliária assinado e propor um imóvel de um proprietário/cliente da mesma agência. Para o fazer terão de rescindir com um dos dois contratos.

Esta é a lei, mas não quer dizer que esta seja a realidade.

O que acontece hoje em Portugal, quando uma empresa de mediação (através de um agente) pretende trabalhar dois clientes para a mesma transação é o que se chama de dupla mediação. Nestes casos deve optar-se por representação de uma das partes, partilhando a outra com outro profissional. Ainda se pode designar um agente diferente para cada uma das partes (comprador ou vendedor), contudo, não existe licenciamento individual para os agentes (a lei não prevê atualmente esta hipótese).

Nos Estados Unidos e em países mais evoluídos nesta atividade, existe esta possibilidade – denomina-se de mediação designada.

Então, o que pode fazer o profissional que pretende cumprir a lei nestes casos em relação ao destinatário, ou seja, àquele que não tem Contrato de Mediação Imobiliária assinado e que em Portugal é tradicionalmente o potencial comprador?

Pode:
– Fornecer informação sobre o imóvel e envolvente
– Assinalar vantagens e desvantagens, bem como defeitos aparentes do imóvel
– Ajudar o comprador a comparar alternativas de financiamento, sempre através de um intermediário de crédito
– Dar informação sobre imóveis comparáveis e ajudar na análise dos mesmos
– Informar sobre o processo e alternativas
– Garantir que toda a transação vai ser efetuada de forma legal

O que não pode fazer:

– Omitir defeitos do imóvel
– Falar sobre a motivação do proprietário
– Dar informação confidencial da outra parte sem autorização
– Recomendar um preço ou proposta
– Avisar sobre o preço máximo ou mínimo que a outra parte estaria disposta a aceitar
– Falar da situação financeira de uma parte sem autorização

O termo “pleno”, muito utilizado na gíria da Mediação Imobiliária em Portugal devido à não divisão de comissão, na realidade não existe, pois quando alguém representa um cliente sem contrato de mediação, é como se não estivesse a representar ninguém.

A Mediação Imobiliária é claramente uma atividade de representação dos interesses de uma das duas partes na transação imobiliária que é remunerada por uma comissão que só é devida, se houver transação.

Apesar de estar associado à vontade de excelência de prestação de serviço, o termo consultor imobiliário corretamente aplicado, está claramente fora do âmbito da atividade, bem como o termo honorário, pois a remuneração é sempre feita por success fee e não por pagamento de honorários de consultoria.

Talvez seja bom existir mais clareza e esclarecimento no mercado da mediação para que não hajam dúvidas em relação a uma atividade tão importante para as pessoas e para o imobiliário.