Uma casa em terreno rústico já pode ser uma opção. Saiba como.

Comprar um terreno para construir casa própria, ou aproveitar um terreno que já está na família, pode parecer uma boa opção, em especial num momento em que o mercado imobiliário continua em alta. A Twinkloo explica como aproveitar esta oportunidade e os aspetos a ter em conta.

Desde logo, a maioria dos terrenos mais acessíveis está classificada como “terreno rústico” e alguns estão até localizados em áreas de Reserva Agrícola Nacional (RAN) ou Reserva Ecológica Nacional (REN). Quer isto dizer que são terrenos destinados às atividades agrícolas e florestais, ou à conservação da natureza. Em qualquer dos casos, por norma, não é possível construir habitação, mas esta proibição está a mudar em Portugal.

Graças ao chamado “Simplex Urbanístico”, uma nova legislação aprovada em início de 2024 (Decreto-Lei nº10/2024), sob certas condições, já é possível conseguir a reclassificação de um terreno rústico em terreno urbano. Desde que sejam considerados aptos para construção e reclassificados como urbanos, os antigos terrenos rústicos permitem avançar com uma obra, embora as habitações autorizadas tenham regras e estejam direcionadas a soluções específicas, como a habitação pública ou a custos controlados, enquadradas em planos municipais. Ainda assim, a construção de uma casa própria e permanente pode ser viabilizada.

Três passos para a reclassificação de solo rústico em urbano

Apesar do objetivo da referida legislação ser simplificar os processos de licenciamento, este processo está sujeito a várias obrigações administrativas e legais.

A boa notícia é que, ao contrário do que acontecia antes desta alteração legislativa, os prazos de resposta pelas Câmaras Municipais são agora mais curtos, e o facto de os pedidos poderem ser submetidos através de plataformas eletrónicas facilita o acompanhar do seu andamento.

Conheça os principais requisitos e passos indispensáveis para tornar viável a construção de habitação num antigo solo rústico:

1. Verifique a classificação do terreno

Consulte o Plano Diretor Municipal (PDM) para confirmar se o terreno é solo rústico e se há possibilidade de reclassificação para solo urbano. Confirme também que o terreno não está em áreas REN ou RAN, em que a reclassificação é mais difícil.

2. Submeta um Pedido de Informação Prévia (PIP)

Pode solicitar um PIP à Câmara Municipal antes de avançar com a reclassificação e o licenciamento. Este pedido esclarece, numa fase inicial, se é viável construir uma habitação própria e permanente no terreno pretendido. A resposta ao PIP é vinculativa para futuras decisões de licenciamento.

Este pedido pode incluir um esboço do que se pretende construir e pode ser uma forma de perceber as exigências municipais para a reclassificação e posterior licenciamento.

3. Submeta a proposta de reclassificação

Se o PIP for favorável, o próximo passo é submeter uma proposta de reclassificação do solo à Câmara Municipal, justificando a necessidade de conversão do solo rústico para urbano para a construção de uma habitação própria e permanente.

Entre a documentação a fornecer, estarão já as informações sobre o projeto, a sua integração na área envolvente e o seu impacto ambiental.

Antes de se pronunciar, o município pode promover uma consulta pública, assim como uma conferência procedimental, em que as entidades públicas relevantes analisam a viabilidade do projeto em termos de ordenamento do território e de impacto ambiental.

Se nada o impedir, a Câmara Municipal submete então a proposta à Assembleia Municipal e uma vez aprovada, a reclassificação é publicada, estabelecendo legalmente a passagem do terreno de solo rústico para solo urbano.

 Três passos até viver na nova casa

Com o terreno reclassificado como urbano, o processo segue as normas e procedimentos indispensáveis para fazer qualquer construção:

1. Apresente o pedido de licenciamento

O primeiro passo é fazer à Câmara Municipal o pedido de licenciamento da construção. Este pedido deve ser acompanhado pelos projetos de arquitetura e especialidades, para que sejam aprovados pelas autoridades competentes.

2. Comece as obras

Uma vez aprovado o licenciamento as obras podem começar. A legislação acima referida prevê que a resposta da Câmara Municipal seja dada em 120 dias (para imóveis com área bruta até 300m²). Se decorrido este prazo não houver resposta, o licenciamento está automaticamente aprovado. É, no entanto, necessário obter junto da Câmara Municipal a Certidão de deferimento tácito para que a obra possa avançar.

3. Utilize a habitação

Após a conclusão da obra, é necessário apresentar à Câmara Municipal um termo de responsabilidade do responsável da obra, garantindo que a construção foi realizada conforme o projeto aprovado.

Este novo procedimento vem também simplificar o antigo processo formal de emissão de licença de utilização. Ainda assim, a Câmara pode proceder a fiscalizações para garantir que a construção está em conformidade com o projeto aprovado e que foram cumpridas as condições de segurança e habitabilidade.

E se a reconversão do terreno rústico em urbano não for possível?

Antes das novas regras do Simplex Urbanístico, já existia uma exceção que permitia a construção num terreno rústico – ou melhor a reconstrução: a existência de uma ruína, que pudesse ser reerguida.

Em geral, neste caso, a Câmara Municipal permitirá a reconstrução. A área deverá ser a mesma que ocupava a antiga edificação, mas poderá haver possibilidade de ligeiras ampliações (até 20% da área), que serão vistas caso a caso.

Além desta exceção, algumas Câmaras Municipais permitem ainda a colocação de casas pré-fabricadas ou bungalows, mas esta não é uma decisão consensual.