Opinião

O que Portugal deve aprender com a crise da habitação na Califórnia

Randy M. Ataíde, investidor e consultor

Tendo acabado de completar uma viagem de negócios de três semanas a Portugal, foi difícil não encontrar a “crise da habitação portuguesa” em quase todas as cidades, viagens e conversas.

As recentes ações do Governo para fazer face a esta crise repercutiram-se headlines das notícias portuguesas, bem como nos seus homólogos de língua inglesa. Do meu ponto de vista, o que falta em grande parte deste diálogo é que esta crise em Portugal é em grande parte autoinfligida, e acredito que a metodologia empregue pelo Governo ao eliminar o Programa Golden Visa só vai amplificar a crise.

Sempre fui relutante em criticar os governantes portugueses, pois não sou cidadão e o estado da minha própria liderança política norte-americana é tão pobre que me soa um pouco falso. Mas tenho feito investimentos significativos em Portugal, quer em pessoas, organizações e imobiliário, com foco nas comunidades do interior, para além dos centros urbanos e turísticos de Lisboa, Porto e região do Algarve.

Mas durante  a maior parte da minha vida vivi na Califórnia, o maior estado dos EUA com uma escassez crónica de habitação que remonta a quase 40 anos. Por quase todas as métricas, a Califórnia constrói apenas cerca de 50% das moradias residenciais de que precisa, mas o Estado culpou quase todas as outras entidades que aos seus próprios processos de licenciamento de construção agonizantemente lentos, requisitos de planeamento complexos e sempre em mudança, liderança local ineficaz e total arrogância política e distanciamento das realidades económicas. Enquanto isso, a liderança política foca-se em sound-bytes e manchetes, e o povo da Califórnia sofre.

Portugal, isto soa familiar?

De acordo com um artigo de 5 de abril de 2023 na Executive Digest, Portugal recebeu quase mil milhões de dólares anualmente em investimento imobiliário estrangeiro em 2021 e 2022, e afirmou que “mesmo com as alterações iniciadas pelo Governo no regime dos ‘vistos gold’ o investimento estrangeiro na capital (Lisboa) atingiu valores recorde nos últimos anos” e concluiu que de todas as casas vendidas em Lisboa,  cerca de 37% foram comprados por estrangeiros. No entanto, o preço médio destas casas (antes de quaisquer renovações), situava-se tipicamente na ordem dos 700.000 euros, e com um custo mensal estimado de empréstimo superior a 3.000 euros. Será que isto se parece com o tipo de imóveis residenciais que a maior parte dos lisboetas está a comprar? Claro que não!

De acordo com dados do Idealista, publicados em abril de 2022, a renda média de um apartamento em Lisboa é de 16,85 euros por m², o  que dá custos médios de arrendamento de:

  • Um apartamento de um quarto no centro da cidade – 855 euros
  • Um apartamento de três quartos no centro da cidade – 1.700 euros
  • Um apartamento de um quarto fora do centro da cidade – 650 euros
  • Um apartamento de três quartos fora do centro da cidade – 1,100 euros

Além disso, apesar do atual foco  fúria do Governo no Programa Golden Visa, os principais requerentes nos últimos anos têm sido americanos, franceses, ingleses e brasileiros, com um rápido declínio desde as origens dos compradores nos anos iniciais do Programa.
De um modo geral, são investidores positivos e construtivos em Portugal e muitas vezes trazem fontes adicionais de capital relacionadas com negócios, empreendedorismo, educação e energia de que Portugal precisa desesperadamente. E uma parte significativa deste investimento está agora focada no desenvolvimento respeitoso de cidades e regiões do interior, há muito negligenciadas enquanto os centros urbanos recebiam a maior parte do apoio e atenção.

O que fazer? Comparando a experiência da Califórnia, torna-se claro que a resposta à crise habitacional em Portugal não está no montante e nos níveis de investimento estrangeiro relacionados com reabilitações de edifícios devolutos e degradados, mas sim que Portugal simplesmente não está a construir habitação a taxas aceitáveis e não o faz há muitos anos.

A menos que Portugal queira alterar o rumo em breve, temo que acabe na mesma situação em que se encontra a Califórnia. Dan Walters, um comentarista liberal sénior e respeitado da Califórnia, escreveu recentemente  que “Os números dos conjuntos de dados são indicadores importantes da divisão socioeconómica gritante da California entre aqueles que podem desfrutar das incomparáveis maravilhas cénicas e culturais da Califórnia … e aqueles que lutam para sobreviver. A disponibilidade de habitação e os custos são os fatores centrais nessa divisão… e, à medida que os políticos da Califórnia declaram seu compromisso em lidar com a falta de moradia, eles também devem reconhecer que isso tem origem na escassez crónica de moradias do Estado, que não mostra sinais de diminuir”.

Walters observou ainda que os dois grandes rivais políticos e económicos da Califórnia, os Estados do Texas e da Flórida, têm dados completamente diferentes relacionados com a habitação acessível. E dito de forma simples, as políticas da Califórnia inibem a construção de moradias, enquanto o Texas e a Flórida a aceleram e incentivam.

Embora sem dúvida o Programa Golden Visa precise de ajustes quanto ao Porto e Lisboa mais cedo do que foram realizados nas reformas de 2021-22, a chave para resolver a crise habitacional de Portugal está noutro lugar, e em grande parte aos pés das elites políticas. Fornecer um caminho expedito e padronizado de revisão de planos, apoio a programas de empréstimos e, especialmente, para proprietários de casas pela primeira vez, créditos de arrendamento e responsabilidade dos Governos locais para realmente apoiarem a construção de moradias por meio de escrituras e não apenas manchetes, é o que é necessário.

Caso contrário, a experiência da Califórnia repetir-se-á em Portugal e as manchetes daqui a uns anos serão as mesmas, com ou sem o Programa Golden Visa e o investimento internacional no imobiliário. E os cidadãos de Portugal sofrerão por isso, tal como os seus pares na Califórnia sofreram e continuam a sofrer.

Versão em inglês

What Portugal Should Learn from California’s Housing Crisis

Having just completed a three week business trip to Portugal, it was hard to not encounter the “Portuguese Housing Crisis” in nearly every town, trip and conversation. The recent actions by the government to address this crisis were splashed across the headlines of both Portuguese news and media, as well as their English language counterparts. From my perspective, what is missing from much of this dialogue is that this crisis in Portugal is largely self-inflicted, and I believe that the methodology employed by the government in eliminating the Golden Visa Program will only amplify the crisis.

I have always been reluctant to criticize Portuguese government leaders, for I am not a citizen and the state of my own U.S. political leadership is so poor that it feels a bit disingenuous. But I have made significant investments in Portugal, both in people, organizations, and real estate, with a focus on interior communities apart from the urban and tourism centers of Lisbon, Porto, and the Algarve region. But for most of my life I lived in California, the largest state in the U.S. with a chronic housing shortage dating back nearly 40 years. By nearly every metric, California only builds about 50% of the residential housing it needs, but the state has blamed nearly every other entity than its own agonizingly slow building permit processes, complex and changing planning requirements, ineffective local leadership, and utter political arrogance and detachment from economic realities. All the while, political leadership focuses upon sound-bytes and headlines, and the people of California suffer. Portugal, does this sound familiar?

According to an April 5, 2023 article in Executive Digest, Portugal received nearly a billion dollars annually in foreign real estate investment in 2021 and 2022, and stated that “Even with the changes initiated by the Government in the regime of ‘golden visas’ foreign investment in the capital (Lisbon) reached record values last years” and concluded that of all of the houses sold in Lisbon, approximately 37% were purchased by foreigners. However, the average price of these homes (prior to any renovations), were typically in the range of €700,000, and with an estimated monthly mortgage cost in excess of €3,000. Does this sound like the types of residential properties that the bulk of the Lisbon residents are shopping for? Of course it doesn’t!

According to data from Idealista, published in April 2022, the average rent for a Lisbon apartment is €16.85 per m² which gives average rental costs of”:

A one-bedroom apartment in the city center – €855
A three-bedroom apartment in the city center – €1,700
A one-bedroom apartment outside the city center – €650
A three-bedroom apartment outside the city center – €1,100

Further, despite the current focus of government wrath on the Golden Visa Program, the main applicants for the past several years have been Americans, French, English and Brazilians, with a rapid decline from the origins of the purchasers in the initial years of the Program. Generally speaking, these are positive and constructive investors in Portugal and often bring additional sources of capital related to businesses, entrepreneurship, education and energy that Portugal desperately needs. And a significant portion of this investment is now focused on respectfully developing interior towns and regions, long neglected while the urban centers received the bulk of support and attention. What do do? Comparing the California experience, it is clear that the answer to Portugal’s housing crisis lies not in the amount and levels of foreign investment related to rehabilitations of vacant and dilapidated buildings, but rather that Portugal is simply not building residential housing at acceptable rates and has not been doing so for many years.

Unless Portugal wants to alter course soon, I fear that it will end up in the same situation that California is in. Dan Walters, a senior and respected liberal commentator on California, wrote recently that “The numbers from (the) data sets are important indicators of California’s stark socioeconomic division between those who can enjoy California’s matchless scenic and cultural wonders… and those who struggle to survive. Housing availability and costs are the central factors in that division…(and) As California politicians declare their commitment to dealing with homelessness, they should also acknowledge that it originates in the state’s chronic shortage of housing that shows no signs of abating.” Walters went on to note that California’s two great political and economical rivals, the states of Texas and Florida, have starkly different data related to affordable housing. And stated simply, California policies inhibit housing construction while Texas and Florida expedite it and encourage it.

While without a doubt the Golden Visa Program needed adjustments as to Porto and Lisboa earlier than they were accomplished in the reforms of 2021-22, the key to resolving the housing crisis of Portugal lies elsewhere, and largely at the feet of the political elites. Providing an expedited and standardized path of plan review, support for mortgage programs and especially for first-time home owners, rental credits, and accountability of local governments to actually support housing construction through deeds and not only headlines, is what is needed. If not, the California experience will be repeated in Portugal, and the headlines years from now will be the same, with our without the Golden Visa Program and international investment in real estate. And the citizens of Portugal will suffer for it, just as their peers in California have and continue to do.

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Randy Ataíde

Randy Ataíde

Randy M. Ataíde é um experiente CEO, empreendedor e educador com mais de 40 anos de experiência prática de negócio. Atualmente é investidor e consultor numa grande variedade de empresas norte-americanas e portuguesas, em imobiliário residencial e comercial, hospitality e fabrico. Anteriormente, foi professor de empreendedorismo e vice-reitor de Negócios e Economia na Point Loma Nazarene University, em San Diego, Califórnia, período durante o qual publicou mais de uma dezena de artigos de investigação e capítulos de livros, e foi... Ler Mais..

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