Entrevista/ “Os portugueses estão cada vez mais atentos ao investimento imobiliário”

Especializada na gestão de fundos imobiliários vocacionados exclusivamente para a área comercial, a CORUM Investments revela que os portugueses estão cada vez mais atentos ao investimento imobiliário, seja diretamente, seja através de fundos. Em entrevista ao Link To Leaders, José Gavino, diretor da CORUM Investments em Portugal, falou do percurso da empresa, dos fundos que gere e do estado do mercado imobiliário nacional.

Sete anos depois de ter entrado em Portugal, a CORUM Investments aposta exclusivamente no imobiliário comercial e detém, atualmente, 12 imóveis. José Gavino, diretor da CORUM Investments em Portugal, analisou o perfil do investidor português, a evolução do negócio do investimento imobiliário no mercado nacional, o impacto da tecnologia, das proptech e das criptomoedas na atividade. Revelou ainda que, de momento, procuram oportunidades nos escritórios, na hotelaria, lojas com boa localização e “retail parks”.

A proposta da CORUM Investments é investir em imobiliário, nacional e internacionalmente, sem comprar imóveis. Como se processa esta abordagem ao mercado?
Oferecemos aos aforradores particulares a possibilidade de investirem num setor normalmente restrito a investidores institucionais, como grandes fundos, bancos e seguradoras. De uma forma simples, aplicamos as poupanças dos nossos clientes na compra de imóveis comerciais que depois gerimos; escolhemos os arrendatários e fazemos toda a manutenção dos edifícios. Os lucros são distribuídos pelos acionistas.

O investimento mínimo para entrar no fundo CORUM XL é de 189 euros, sendo permitidos reforços mensais a partir dos 50 euros. É um investimento pequeno, se pensarmos no valor total da compra de um imóvel, que custará sempre vários milhares ou até milhões de euros. Outra vantagem é que acionistas não perdem tempo com a gestão do imóvel, seja em pequenas obras seja no pagamento de impostos. Os acionistas sabem sempre quais são os imóveis detidos por cada fundo, quem são os arrendatários e a duração dos contratos.

Nos nossos fundos, toda a informação está disponível, ao contrário de outros fundos, e os acionistas podem ainda receber dividendos mensais, sempre que a tal há direito. Por exemplo, quando vendemos um imóvel também distribuímos habitualmente as mais-valias.

“(…) hoje detemos 12 imóveis em Portugal, e já investimos no nosso país mais de 70 milhões de euros”.

Como tem evoluído o negócio do investimento imobiliário em Portugal?
Estamos presentes em Portugal desde 2014, ano em que adquirimos cinco imóveis arrendados à cadeia Pingo Doce. Na altura, Portugal estava a sair do programa de resgate financeiro. Quando analisámos a possibilidade de adquirir aqueles cinco imóveis tivemos em conta dois fatores essenciais na nossa estratégia de investimento: a capacidade financeira do arrendatário e as perspetivas de médio/longo prazo da economia portuguesa.

A nossa estratégia deu frutos, e hoje detemos 12 imóveis em Portugal, e já investimos no nosso país mais de 70 milhões de euros. É de salientar que investimos apenas em imóveis comerciais, um segmento distinto do imobiliário residencial. É igualmente importante referir que os grandes aumentos de preços residenciais vividos nos centros das grandes cidades portuguesas nos últimos 10 anos não refletem a realidade geral do mercado europeu. O mercado europeu tem vindo a crescer de forma bastante mais saudável.

“(…) Um dos principais objetivos dos nossos fundos é garantir a diversificação geográfica e neste momento estamos presentes em 17 países (…)”.

Internacionalmente, qual o vosso principal mercado?
A França é o nosso principal mercado em termos de clientes e é lá também que está a origem da empresa. Em termos de investimento, um dos principais objetivos dos nossos fundos é garantir a diversificação geográfica e neste momento estamos presentes em 17 países, sendo que os países onde temos maior exposição são os Países Baixos e o Reino Unido.

Atualmente, o mercado imobiliário nacional vive um bom ou mau momento?
No segmento em que operamos, no imobiliário comercial, depende sempre dos setores de atividade. Neste momento, existe uma grande procura no segmento da logística, que está a passar um bom momento, mas como existe uma maior procura, os preços aumentam e as rentabilidades descem, pelo que este bom momento não é o melhor para comprar imóveis destinados a empresas de logística. De momento, procuramos oportunidades nos escritórios, na hotelaria, lojas com muito boa localização e “retail parks”.
Falar de um bom ou mau momento é muito relativo, até porque, em termos de negócio, o ideal é comprar em momentos de baixa para depois beneficiarmos da valorização dos imóveis.

Quais os principais ativos imobiliários no mercado português?
Os principais ativos dos fundos CORUM em Portugal são oito edifícios arrendados ao Pingo Doce, seis no fundo CORUM Origin e dois no fundo CORUM XL.

De que nacionalidades são os principais investidores no imobiliário nacional?
A grande maioria dos clientes são portugueses.

“Os portugueses têm estado cada vez mais atentos ao investimento imobiliário seja diretamente seja através de fundos”.

E qual o perfil do investidor nacional?
São pessoas que procuram rentabilizar as suas poupanças no longo prazo. Por vezes, com valores mais baixos com objetivo de acumulação, outras vezes com valores mais elevados com o objetivo de obter um rendimento mensal adicional ou simplesmente ter uma parte das suas poupanças em imobiliário sem ter o trabalho de ser proprietário. Os portugueses estão cada vez mais atentos ao investimento imobiliário seja diretamente seja através de fundos. Através dos fundos CORUM temos trazido algo único ao mercado nacional, i.e. diversificação setorial e geográfica, assim como potenciais rendimentos mensais.

“(…) ao investirmos em Portugal ajudamos as empresas a terem liquidez para se focarem no seu negócio e expandirem-se em vez de investirem em imobiliário e terem de gerir edifícios”.

O que é que os fundos CORUM podem fazer pelo imobiliário nacional?
O nosso objetivo é fazer algo de positivo pelos investimentos e poupanças dos portugueses. Contamos com 55 mil acionistas em todo o mundo. Em França, investir em fundos como os nossos é bastante normal para pequenos aforradores. O que oferecemos aos clientes é uma forma de poupança simples, estável, de longo prazo, que pode proporcionar rendimentos regulares. É este o nosso propósito. Adicionalmente, estamos na economia real porque ao investirmos em Portugal ajudamos as empresas a terem liquidez para se focarem no seu negócio e expandirem-se em vez de investirem em imobiliário e terem de gerir edifícios.

Como é que analisa o ecossistema das criptomoedas e que de forma este universo está a mexer com a vossa atividade?
A nossa atividade está na economia real e nas poupanças das pessoas. Está longe desse ecossistema. Quem investe no setor imobiliário, investe num bem tangível de longo prazo. O imobiliário é considerado um investimento relativamente seguro e, ainda que tenha oscilações, está muito longe do que se vive no ecossistema das criptomoedas.

“(…) a tecnologia está a provocar grandes mudanças. Acredito que as proptechs vão mudar a forma como as imobiliárias, por exemplo, trabalham”.

Nos últimos anos, o setor imobiliário tem assistido ao aparecimento de muitos projetos disruptivos, nacional e internacionalmente, concretamente com a criação de proptechs, que alinham tecnologia e imobiliário. Como é olha para esta realidade?
Estamos muito atentos à evolução do mercado imobiliário e às oportunidades que possam surgir. Também no setor imobiliário, a tecnologia está a provocar grandes mudanças. Acredito que as proptechs vão mudar a forma como as imobiliárias, por exemplo, trabalham. A digitalização e agilização de processos que as proptechs oferecem vão certamente ter repercussões em todo o setor, se calhar em aspetos que nem imaginamos. No entanto, são ainda poucos os consumidores, particulares ou empresas, que avançam para a compra ou arrendamento de uma casa ou de um escritório sem, por exemplo, uma visita presencial. As proptechs têm o seu espaço, mas por enquanto é ainda um nicho relativamente pequeno.

Quais os principais projetos da CORUM para 2022?      
Em Portugal, queremos chegar a cada vez mais clientes e dar acesso a um mercado normalmente apenas disponível para profissionais. Estamos a sair de uma crise pandémica, única na história recente da Humanidade. Costuma-se dizer que as crises dão sempre origem a vencedores e perdedores. Esta fórmula simplista e des­provida de considerações sociais omite as repercussões sentidas pelas pessoas, famílias e nações. Contudo, esta fórmula representa também a realidade vivida nos mer­cados. E o mercado imobiliário não foge à regra.

Durante os últimos 10 anos, fomos encarregues de gerir os inves­timentos dos nossos clientes e levamos essa responsa­bilidade muito a sério. Este investimento é o fruto do seu trabalho. É para muitos o culminar do trabalho de várias gerações. O seu investimento representa os seus projetos futuros ou, possivelmente, os projetos dos seus filhos ou até mesmo dos seus netos. A nossa responsabilidade durante a crise que atravessamos consiste em garantir que o investimento continua do lado dos vencedores. Esta é a nossa principal meta.