Entrevista/ “Estamos a desenvolver 8 empreendimentos com valor superior a 120 milhões”

O 8Building recuperou o antigo edifício dos CTT junto ao Mercado da Ribeira e transformou-o no maior projeto de alojamento turístico da Habitat Invest, tendo atraído investidores de todo o mundo, segundo Daniel Tareco.

A Habitat Invest, grupo privado de investimento imobiliário, selou recentemente um acordo com a Patron, um dos maiores fundos da Europa, para projetos no mercado residencial português. A parceria já tem três projetos em execução – Largo do Mastro e Duque de Loulé, em Lisboa, e Faculdade de Farmácia do Porto, na Invicta –, nos quais foram investidos mais de 12 milhões de euros. A previsão é investir até 100 milhões de euros a curto-médio prazo.

Com uma carteira composta por clientes privados, investidores no mercado imobiliário e fundos de investimento imobiliários internacionais, a Habitat Invest posiciona-se, desde 2014, como uma “One Stop Shop”, na identificação, negociação, aquisição, reabilitação, venda e arrendamento turístico de projetos imobiliários, assim como na prestação de serviços de controlo financeiro, report para investidores e assessoria jurídica e fiscal.

Em entrevista ao Link To Leaders, Daniel Tareco, diretor-geral da Habitat Invest, falou da parceria com a Patron que, desde que iniciou atividade, conseguiu reunir 3,4 mil milhões de euros de investidores institucionais da Europa, Médio Oriente e EUA, e do futuro do setor imobiliário português.

Quais os maiores investimentos que fizeram nos últimos tempos enquanto grupo privado de investimento imobiliário?
Até ao momento, o maior projeto da Habitat Invest foi o empreendimento 8 Building, que resultou de um investimento superior a 40 milhões de euros. O 8 Building tem um total de 13.000m² e integra um condomínio residencial de luxo, com 107 unidades, uma zona comercial com 16 espaços comerciais/restauração e um restaurante lounge no rooftop, com vista panorâmica sobre o Tejo, em pleno coração do Cais do Sodré, em frente à renovada Praça da Ribeira.

O empreendimento atraiu investidores provenientes de todo o mundo, nomeadamente da China, Vietname, África do Sul, França e vários países do Médio Oriente. Desde a sua fundação, em 2004, o Grupo Habitat Invest já investiu mais de 100 milhões de euros e, atualmente, está a desenvolver oito empreendimentos, com um valor superior a 120 milhões de euros.

O que é fundamental existir para avançarem com um investimento?
O fundamental para avançarmos com um investimento é existir um racional claro da oportunidade de negócio. Este racional, no entanto, varia consoante o investimento e podemos estar a falar de situações tão diferentes como a aquisição de um ativo a um bom preço, tendo em conta o seu potencial de rentabilidade a médio-longo prazo, ou, tendo em vista uma rentabilidade de curto prazo, adquirir um ativo em concreto, para dar resposta ao interesse de clientes num produto específico numa localização em concreto.

Está o setor imobiliário português no radar dos investidores?
Claramente. Existe um grande apelo internacional ao imobiliário português, algo que há três anos atrás não existia. Ainda recentemente…

Portugal foi considerado, pelo segundo ano consecutivo, o sétimo melhor destino para investimentos imobiliários na Europa

… segundo o relatório Emerging Trends in Real Estate Europe, elaborado pelo Urban Land Institute e a PricewaterhouseCoopers.  No entanto, segundo o Relatório da Competitividade Mundial “The Global Competitiveness Report 2016-2017”, Portugal está a descer na escala da competitividade mundial, tendo perdido 8 lugares em 2016, face ao ano anterior.

Logo, é evidente que há um contraste entre o setor imobiliário em Portugal e o resto da economia, especialmente no que concerne à capacidade de atrair investimento. O ano passado consolidou o crescimento verificado em 2015, nomeadamente, ao nível das grandes operações financeiras, para as quais apenas os fundos de investimento internacionais têm músculo suficiente de concretização. Neste contexto, entre os vários negócios realizados, destaca-se a maior transação de todos os tempos no segmento de escritórios em Portugal: a venda do Campus de Justiça de Lisboa, no Parque das Nações, por um valor que ultrapassou os 200 milhões de euros, a um fundo de investimento asiático, cujo maior acionista é um bilionário francês.

O ano passado fica marcado, também, pela venda do maior fundo de investimento imobiliário nacional, detentor de um dos melhores portfólios de imóveis para reabilitar em Lisboa, a um investidor institucional europeu.

Selaram um acordo como parceiros exclusivos da Patron Capital Partners, gestora de fundos de investimento imobiliário, para projetos no mercado residencial português. Quais os moldes de funcionamento desta parceria?
Através deste acordo, a Habitat Invest passou a ter um parceiro com elevada disponibilidade financeira, o que nos permite capturar algumas oportunidades identificadas no mercado. Esta parceria, permite-nos renovar a ambição, se assim podemos dizer. A Habitat contribui com o seu conhecimento do mercado local, bem como com toda a sua experiência no desenvolvimento de projetos. Esta experiência manifesta-se no portfólio de projetos concluídos com sucesso, muitos dos quais a operar em alojamento local, o que nos tornou a maior gestora de alojamento local em Portugal. O músculo financeiro da Patron permite-nos ser ainda mais ambiciosos. Juntos, iremos avançar com projetos que continuaram a revitalizar as nossas cidades.

O que foi decisivo no estabelecer desta parceria com a Patron?
Existiram três fatores-chave para o fecho desta parceria com a Patron: o track record da Habitat, a credibilidade da nossa equipa e, por último, o conhecimento que detemos do mercado. A Patron há muito que procurava um parceiro em Portugal e estudava a possibilidade de entrar no nosso país aliando-se a um parceiro local que lhe desse as condições necessárias de garantia e segurança para ser seu representante, com projetos concretizados que tivessem dimensão suficiente para se aproximarem da sua perspetiva para o mercado português, inspirando assim a credibilidade suficiente.

Por outro lado, a estratégia da Patron de apoiar promotores locais que procuram aumentar a sua capacidade financeira, fazem desta parceria uma união com todos os fatores críticos de sucesso, pois assegura também uma flexibilidade na tomada de decisões, na medida em que compreende e respeita o trabalho realizado pela Habitat Invest na dinamização do mercado português.

Avançaram com a previsão de investir até 100 milhões de euros a curto-médio prazo. Que tipo de investimentos estão previstos e porquê?
A parceria, formalizada no final do ano passado, em exclusividade de representação, já tem três projetos em execução – Largo do Mastro e Duque de Loulé, em Lisboa, e Faculdade de Farmácia do Porto, na Invicta – nos quais foram investidos mais de doze milhões de euros. A previsão, de facto, é investir até 100 milhões de euros a curto-médio prazo.

Continuamos ativos no mercado e a olhar, sobretudo, para o mercado residencial no centro de Lisboa e do Porto, não descurando, contudo, oportunidades que saiam um pouco do que temos feito tradicionalmente. É o caso, por exemplo, de oportunidades de investimento em escritórios ou noutras zonas destas cidades menos consolidadas.

No setor imobiliário há quem avance com grandes preocupações face à morosidade que está a acontecer com os processos dos “Vistos Gold”. O que pensa disso?
Os Vistos Gold são uma ferramenta muito útil para atrair investidores internacionais e para captar investimento, bem como captar “cérebros”. Qualquer atraso nos processos é um mau augúrio e dá uma imagem desadequada do nosso país. Não se trata apenas do impacto que pode ter a nível de uma redução ou de um desvio de investimento viável e que já estava direcionado para o nosso país, trata-se, acima de tudo, da imagem que projetamos. Um dos indicadores de vários relatórios internacionais que medem a competitividade da nossa economia são, precisamente, os processos administrativos demasiado burocráticos. Estas notícias não ajudam a alterar essa imagem. Bem pelo contrário, são mais um exemplo dos entraves ao investimento no nosso país.

Por outro lado, alguns dos Vistos Gold que estão a gerar problemas são casos de renovação, em que o investimento já foi concretizado. Estes atrasos são interpretados, em muitos casos, como má-fé por parte do Estado e minam a confiança desses investidores, que não conseguem ver renovados os seus Vistos, e de futuros investidores, que ficam a pensar que este mecanismo serve, apenas, para aliciar no imediato e não numa perspetiva de médio-longo prazo, o que deve ser o objetivo de qualquer investimento.

De que forma é que estes são decisivos no crescimento do investimento externo no país?
Não diria que os Vistos Gold são “decisivos”, mas antes instrumentos para a captação de investimento e de talento internacional. Não será apenas através desta via que se consegue atrair investidores e será possível conseguir atrair investimento estrangeiro sem os Vistos Gold.

A existência de empresas nacionais com um track record significativo, capaz de assegurar uma parceria com sólidos conhecimentos do mercado nacional, é também importante, pois conseguem aliciar os fundos de investimento e transmitir a confiança necessária para se realizar uma operação financeira numa geografia desconhecida.

Mas, voltando aos Vistos Gold, é importante termos presente que são uma ferramenta muito útil para captar investimento direto estrangeiro e alavancar a nossa capacidade de concretização de grandes projetos. Em termos acumulados, o investimento total captado pelos Vistos Gold atingiu os mais de 2 mil milhões de euros. Trata-se de um valor considerável. Existe, ainda, um fator que é difícil de contabilizar: os Vistos Gold ajudaram a atrair a atenção de investidores provenientes de geografias que, tradicionalmente, não olhavam para Portugal e que eram aliciados por programas idênticos de outros países. Ou seja, para além de termos entrado noutro “mercado” de captação de investimento, também conseguimos aliciar investidores que, uma vez despertados para as oportunidades existentes, poderão querer continuar a investir, independentemente de haver incentivos ou não.

O que perspetiva como resultados do setor imobiliário português para este ano de 2017?
O setor imobiliário está muito associado ao turismo e à recente procura de turistas internacionais pelo nosso país, até há pouco um dos mais subvalorizados neste contexto, se tivermos em conta tudo o que Portugal tem para oferecer. Agora, que já estamos no mapa, é natural que Portugal continue a atrair a mesma atenção internacional, sendo que ainda há muito potencial para ser desenvolvido, quer ao nível do turismo, quer ao nível do imobiliário. Só recentemente descobrimos que temos o maior rio da Península Ibérica a atravessar Lisboa. A cidade teve sempre as costas viradas para o Tejo, apesar da sua beleza paisagística e natural apelo para o turismo. Isso está a mudar e as obras iniciadas entre Santa Apolónia e a Cruz Quebrada, são já o início de um trabalho que há muito se exigia. Esta alteração terá que ser acompanhada por investimentos imobiliários que propiciem projetos de habitação e de comércio para a zona, hoje ainda bastante deserta.

Por outro lado, 2017 poderá ser um ano de desenvolvimentos políticos com potencial para afetar os mercados. Desenvolvimentos negativos em alguns países com caraterísticas naturais próximas de Portugal poderão ter uma influência “repelente” nos seus investidores tradicionais e poderão gerar novas oportunidades para o nosso país, em mercados que tradicionalmente não nos tinham na sua “mira”. Por outro lado, os Vistos Gold poderão começar a atrair os britânicos, que poderão deixar de viajar livremente na Europa.

E nos próximos três anos?
Na minha opinião os próximos três anos serão de consolidação do clima favorável que se vive atualmente no setor. Durante este período, penso que existirão mais famílias portuguesas a juntar-se aos muitos investidores estrangeiros que temos atualmente no setor, principalmente, ao nível do imobiliário residencial. Se não houver uma crise europeia/mundial, penso que as condições de crédito irão melhorar a aproximar-se mais dos níveis pré-crise, o que fará com que fique mais acessível para uma família média portuguesa comprar habitação própria.

Adicionalmente, se tivermos em conta que as rendas deverão continuar a aumentar, em consonância com o crescimento continuando que se espera no turismo, haverá uma clara vantagem na compra de casa, com condições mais facilitadas.

Porém, apesar de considerar que as condições de crédito serão mais vantajosas, não acredito que os bancos façam os mesmos erros cometidos antes da crise. Desta forma considero que os próximos anos serão muito positivos e mais equilibrados.

O que precisa de acontecer em termos de politicas governamentais e de apostas no setor?
O fator preponderante, ao nível de políticas governamentais, é apenas a estabilidade fiscal e legislativa. Alterações fiscais na área do investimento imobiliário, como o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis ou a alteração à tributação do alojamento local, agora impostas pelo orçamento de estado para 2017, assustam os investidores estrangeiros. Isto porque, frequentemente, não acompanham os temas de perto e ficam com a perceção de que o clima para o investimento está em deterioração.

Respostas rápidas:
O maior risco:  Terrorismo.
O maior erro: Não ter os pés bem assentes na terra.
A melhor ideia: Como fazer mais com menos.
A maior lição:  Não dar nada como garantido.
A maior conquista: Transformar uma equipa numa família.