A importância da análise de ativos e da due diligence no imobiliário. E o papel do advogado.

A análise e avaliação de ativos imobiliários é cada vez mais uma etapa fundamental no processo de decisão dos titulares e dos gestores de uma carteira imobiliária. Saiba porquê, segundo a Pinto Ribeiro Advogados, que alerta para a importância do papel do advogado.

Depois de um período de forte retração no mercado imobiliário internacional, provocado, numa primeira fase, pela pandemia Covid-19 e, no rescaldo da mesma, pelas diversas situações de conflito armado e consequente subida descontrolada das taxas de juro e custos globais de construção, 2023 terminou com uma quebra no volume global de negócios em quase todo o tipo de classes de ativos imobiliários.

“A instabilidade tem, porém, dado lugar a sinais de renovado otimismo para o futuro, com um aumento paulatino do número de transações no mercado nacional, muito motivado pelo consequente ressurgimento da procura internacional por destinos mais estabilizados jurídica e socialmente, como é o caso de Portugal, restaurando, assim, a esperança numa retoma sustentável a médio e longo prazo”, revelam Beatriz Ribeiro, advogada estagiária na Pinto Ribeiro Advogados, e Nuno Madeira Rodrigues, coordenador do Departamento de Direito Imobiliário da Pinto Ribeiro Advogados.

Neste contexto, os responsáveis defendem que o investimento numa análise completa e detalhada dos ativos tornou-se numa prática comum entre proprietários. “As análises versam sobre a avaliação das carteiras imobiliárias dos proprietários investidores, ciclos de investimento relevantes, estratégias de saída, a criação de mais-valias mediante uma colocação estruturada de produto no mercado nacional e, acima de tudo, no mercado internacional, este último representando uma dimensão crucial do total de investimentos imobiliários em Portugal”, explicam.

Para Beatriz Ribeiro e Nuno Madeira Rodrigues, Portugal permanece um destino de eleição para a aquisição de determinadas classes de ativos imobiliários. O foco voltou-se para emprego de recursos humanos e financeiros na análise de potenciais aquisições imobiliárias, destacando-se “um aumento nas preocupações de criação de valor imobiliário e na aplicação de capital em ativos imobiliários de alto rendimento”.

Deste modo, tanto na ótica dos proprietários vendedores, como dos investidores compradores, a análise e avaliação de ativos imobiliários revelou-se uma etapa importante no processo de decisão dos titulares e gestores de uma carteira imobiliária. Porquê?  Porque “possibilita, entre outros, a apreciação patrimonial atual dos ativos, a perspetivação do seu futuro, bem como estruturar os veículos de investimento adequados ao perfil de cada investidor”, revelam.

E é aqui que surge o processo de due diligence imobiliária como elemento fundamental do estudo e análise de ativos.

Reconhecer a importância da due diligence no mercado imobiliário

O processo de due diligence procura esclarecer proprietários e investidores, conferindo-lhes informação sobre a correta avaliação da situação legal de um imóvel, a sua regular inscrição junto do registo predial e da Autoridade Tributária, o licenciamento, a afetação do imóvel, as regras gerais de edificação na zona onde o imóvel se localiza, a eventual existência de aprovações camarárias ao desenvolvimento, as contingências fiscais, os ónus e encargos existentes, entre outras vertentes.

A realização de despesas neste género de análises à situação legal dos imóveis conduz a uma otimização do capital aplicado. Desde logo, permite que os proprietários antecipem e combatam possíveis dificuldades na colocação dos seus ativos, maximizando o seu valor de mercado, bem como auxilia na tomada de decisões sobre os modelos de negócios mais favoráveis – share ou asset deal – em função dos resultados expectados.

“A mais-valia do processo de due diligence, será, quiçá, mais evidente na perspectiva dos investidores. A decisão de aquisição por impulso, compras diretas e imediatas são já realidades do passado. Atualmente, as carteiras dos investidores e respetivos modelos de investimento são estruturas robustas e complexas, constituídas com base em informações estatísticas, financeiras, legais ou de mercado e na influência de mercado de cada uma destas vertentes”, detalham Beatriz Ribeiro e Nuno Madeira Rodrigues, alertando para “a alteração e ampliação do papel do advogado no mercado imobiliário”.

“O advogado reativo e fundamental no momento da conclusão do negócio, aparece, agora, com um papel de igual relevo no estudo, avaliação e gestão dos investimentos, assumindo-se uma peça estratégica fulcral ao longo de todo o processo de investimento imobiliário”, sustentam.