O novo epicentro do investimento imobiliário em Portugal

Nos últimos anos assistimos a uma transformação evidente no panorama do setor imobiliário português. O Porto, e a sua área metropolitana, consolidaram-se como o novo epicentro da promoção residencial, ultrapassando Lisboa em vários indicadores.

Esta deslocação do foco construtivo não resulta apenas de uma questão de preços ou disponibilidade de terrenos — é o reflexo de um mercado que soube adaptar-se, oferecendo melhores condições para promotores, investidores e compradores.

A disponibilidade de terrenos é, sem dúvida, um dos principais motores desta mudança. Enquanto em Lisboa a escassez de espaço tem vindo a limitar a construção, elevando os preços e travando o crescimento da oferta habitacional, no Porto o cenário é diferente, encontrando-se uma realidade onde ainda existe margem para o desenvolvimento urbano, permitindo projetos de maior envergadura, mais bem planeados e integrados na essência da cidade.

A proximidade de concelhos como Vila Nova de Gaia, Matosinhos e Maia reforça esta vantagem, garantindo uma oferta mais equilibrada entre habitação e serviços, algo essencial para um crescimento sustentável e estruturado.

O planeamento urbano mais desafogado torna-se central, possibilitando a criação de projetos de maior envergadura e melhor qualidade. Essa ampla oferta abre caminho para bairros planeados, dotados de infraestrutura moderna e espaços verdes, elementos essenciais para promover ambientes urbanos equilibrados e sustentáveis.

De um ponto de vista económico, o Porto continua a apresentar preços mais acessíveis do que Lisboa, tanto na aquisição de terrenos como na construção, refletindo-se diretamente no valor final das habitações, tornando a cidade mais atrativa para investidores e compradores. A diferença nos custos não só aumenta a margem de rentabilidade dos promotores, como também mantém o mercado dinâmico e acessível, evitando a estagnação que já se sente nalgumas zonas de Lisboa devido à pressão sobre os preços.

Esta acessibilidade e atratividade atrai um leque diversificado de investidores, desde pequenas empresas locais até grandes fundos internacionais, interessados em explorar um mercado em expansão e com excelente potencial de valorização.

Sabemos também que o tempo de licenciamento de um projeto pode fazer ou desfazer um investimento. A Câmara Municipal do Porto tem demonstrado uma agilidade na análise e aprovação de projetos, promovendo um ambiente mais favorável ao investimento. Esse dinamismo contrasta com os longos prazos de licenciamento frequentemente relatados em Lisboa, onde a complexidade burocrática se revelou um entrave constante ao avanço de novas construções. A simplificação dos procedimentos administrativos não só reduz o tempo de espera, como também diminui os custos associados à incerteza e aos atrasos, permitindo uma execução mais célere e eficiente dos empreendimentos.

Sob uma perspetiva jurídica, a previsibilidade e a clareza regulatória da região Norte também se apresentam como fatores determinantes para a atratividade do Porto. A cooperação eficaz entre os investidores e as autoridades locais tem facilitado a resolução de questões ligadas ao ordenamento do território, licenciamento urbanístico e cumprimento das normas ambientais, proporcionando maior segurança jurídica aos promotores e adquirentes.

Este fator é determinante para investidores que procuram segurança e eficiência na implementação dos seus projetos. Um mercado que responde mais rapidamente é sem dúvida um mercado mais atrativo.

A crescente valorização do Porto como destino de qualidade de vida também não pode ser ignorada. A cidade oferece uma combinação atrativa de infraestrutura moderna, tradição cultural, dinamismo económico e uma localização privilegiada. Estes fatores não só atraem residentes nacionais, como também captam o interesse de investidores estrangeiros. A expansão de serviços essenciais reforça ainda mais o apelo do Porto como uma cidade completa, capaz de proporcionar um estilo de vida equilibrado entre trabalho e lazer.

A dinâmica do setor imobiliário no Porto está bem refletida nos números mais recentes. Em 2024, foram licenciados 3.410 novos fogos na cidade, enquanto Vila Nova de Gaia seguiu de perto, com 3.400 unidades. Nenhum outro concelho do país ultrapassou as 3.000 unidades, evidenciando o Porto como o principal polo de crescimento imobiliário neste momento. Esta dinâmica reflete-se na valorização dos imóveis, com um crescimento sustentado nos preços, indicando a confiança dos investidores no potencial de valorização da região.

Diante deste cenário, a deslocação do foco construtivo para o Porto e seus arredores revela-se não apenas como uma tendência, mas como uma estratégia lógica e sustentada. A conjugação de terrenos disponíveis, preços competitivos, eficiência burocrática e uma qualidade de vida superior transforma a Invicta num polo cada vez mais atrativo para o investimento imobiliário, delineando um futuro promissor para a cidade e toda a região.

Esta evolução não só equilibra o mercado nacional, descentralizando o investimento imobiliário, como também promove uma distribuição mais harmoniosa do crescimento urbano, beneficiando diferentes comunidades e criando novas oportunidades de desenvolvimento em larga escala.

*Margarida Rocha Duarte, advogada Associada do Departamento de Direito Imobiliário, e Mafalda Nunes, advogada Estagiária.

Margarida Rocha Duarte é licenciada em Direito, pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, e advogada Associada do Departamento de Direito Imobiliário. Possui experiência relevante nas áreas de Direito Civil e Contencioso Civil, Direito de Imigração, Nacionalidade e Investimento Estrangeiro.

Mafalda Nunes é advogada estagiária na André Miranda Associados desde 2025, na área comercial e societário e imobiliário. Licenciou-se em Direito na Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa.