Imobiliário de luxo bate recordes e reforça peso na economia portuguesa, diz estudo

O mercado imobiliário de gama alta registou em 2025 o melhor desempenho desde 2021, com 41,2 mil milhões de euros em transações e forte valorização dos preços, segundo um estudo da Porta da Frente Christie’s e da NOVA SBE. 

2025 foi um ano histórico para o mercado imobiliário de gama alta português. De acordo com a nova edição do Realty Premium Market, um estudo desenvolvido pela Porta da Frente Christie’s International Real Estate e pela NOVA School of Business & Economics (SBE), sob a coordenação do professor e investigador Pedro Brinca, o setor registou um volume de transações de 41,2 mil milhões de euros e vendeu cerca de 170 mil imóveis, os valores mais elevados desde 2021.

Partindo de dados exclusivos do mercado, a nova edição do estudo aponta que o preço médio por metro quadrado (m²) do mercado de gama alta atingiu os 7.945 €/m² no quarto trimestre de 2025, um crescimento de 8,5% face ao ano anterior e uma valorização acumulada de 35,8% desde 2021. Entre os seus diferentes subsegmentos, o Affluent, que concentra imóveis cujo preço por m² se situa entre os 10% e 5% mais caros do mercado, destacou-se pelo seu desempenho positivo, registando uma valorização de 10,4% face a 2024. Este subsegmento reflete uma base de procura mais alargada e predominantemente nacional, bem como maior liquidez quando comparado com os subsegmentos Premium (imóveis entre os 5% e 2% mais caros do mercado) e Luxo (top 2% de imóveis mais caros do mercado), posicionando-se como a principal porta de entrada para o mercado.

Esta subida de preço resulta da conjugação de vários fatores estruturais. Por um lado, a procura aumentou cerca de 12% face a 2024, impulsionada pela descida das taxas de juro, que trouxe alguns compradores de volta ao mercado, e pelo efeito de “troca de casa”, com proprietários a capitalizar a apreciação dos seus ativos para investir em segmentos mais valorizados, e pelo aumento da procura por parte de compradores internacionais.

Por outro lado, a oferta continua estruturalmente limitada. Segundo o estudo, Portugal continua a construir abaixo da média europeia, com um ritmo de construção de 4,2 fogos por 1.000 alojamentos, face a 7,1 na média europeia, e cerca de 25.000 fogos concluídos em 2024 — menos de metade do necessário. Esta escassez, agravada pelo aumento dos custos de construção, sustenta a pressão sobre os preços, impulsiona a valorização do stock existente e empurra a nova oferta para valores mais elevados.

Este enquadramento tem um impacto direto na economia nacional. Após uma contração registada em 2023 e 2024, 2025 foi um ano de recuperação para o imobiliário de gama alta, que registou uma produção de 5.992 milhões de euros (+469 milhões de euros face a 2024) e um valor acrescentado bruto (VAB) de 2.988 milhões de euros (+247 milhões de euros em termos homólogos). Ao mesmo tempo, o emprego associado ao setor subiu para 77.108 postos de trabalho (+5.669 empregos) e as remunerações atingiram 1.236 milhões de euros (+91 milhões de euros), comparativamente a 2024. Estes dados evidenciam um setor que contribui ativamente para a criação de riqueza e emprego, consolidando o seu papel como um dos principais motores da economia portuguesa.

À semelhança do que foi verificado na última edição do estudo, os distritos de Lisboa, Porto e Faro continuam a concentrar a maioria dos imóveis de gama alta, com destaque para as freguesias de Cascais e Estoril, Quarteira e a União de Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória. No entanto, o mercado tem vindo a expandir-se para zonas emergentes, como é o caso do Campolide, Carcavelos e Parede, Marvila e Lumiar, em Lisboa, e Paranhos, no Porto. Esta evolução tem sido motivada por fatores como preços de entrada mais competitivos, novos projetos de desenvolvimento urbano e pela melhoria da acessibilidade e das infraestruturas de transporte.

Os dados desta edição do Realty Premium Market revelam também uma nova dinâmica no que toca ao tipo dos imóveis disponíveis no mercado. Em 2025, as moradias passaram a representar cerca de 57% da oferta total de gama alta. Já os apartamentos apresentam um crescimento mais moderado, ainda que continuem a ter um peso importante, registando-se um ligeiro aumento na oferta da tipologia T3. Esta evolução reflete uma crescente preferência por ativos de maior dimensão e exclusividade, alinhados com as exigências de um comprador mais sofisticado.

De acordo com Pedro Brinca, investigador na NOVA SBE e coordenador do estudo, “o mercado imobiliário de gama alta em Portugal tem mantido uma dinâmica de crescimento muito consistente. Em 2025, registou-se não só um aumento das transações, como também uma valorização dos preços, num contexto em que a procura supera largamente a oferta. Este desequilíbrio permanece o principal fator de pressão no setor.”

Já João Cília, CEO da Porta da Frente Christie’s International Real Estate, afirma que “em 2026, o mercado imobiliário de gama alta em Portugal deverá manter uma dinâmica de crescimento consistente, suportada por uma procura que continua a superar largamente a oferta. Este desequilíbrio estrutural permanece o principal fator de pressão do setor e continuará a sustentar a valorização dos preços, apesar do contexto macroeconómico mais estável.”

Ainda assim, o estudo identifica riscos a monitorizar, nomeadamente uma eventual reversão do ciclo monetário, alterações fiscais e regulatórias com impacto no investimento imobiliário e riscos geopolíticos que possam condicionar a procura externa.