Como transformar uma loja ou escritório numa casa? A Twinkloo ajuda.

Comprou uma loja e quer transformá-la na sua próxima casa? Saiba o que tem de fazer, seguindo as dicas da Twinkloo.

Para contrariar a falta de habitação em Portugal, especialmente em áreas urbanas onde a escassez de casas acessíveis é um problema crescente, a legislação portuguesa facilitou o processo necessário para transformar frações ou edifícios comerciais – como lojas ou escritórios – em habitações.

O Decreto-Lei n.º 10/2024 – também conhecido como Simplex Urbanístico – prevê esta possibilidade de conversão de lojas ou escritórios para usos habitacionais, dispensando a obrigatoriedade de um processo licenciamento prévio sempre que não estejam em causa obras em estruturas base e comuns do edifício nem alterações de fachadas, explica a Twinkloo, intermediária de crédito e promotora da literacia financeira

Em vez deste licenciamento, a Twinkloo refere que basta efetuar uma comunicação prévia à Câmara Municipal, que passa a ter 20 dias para dar resposta à solicitação. Em paralelo, deixa de ser necessário obter autorização do condomínio para alterar o uso a que se destina a fração.

Embora o processo esteja facilitado, nem todas as frações comerciais podem ser convertidas em habitações e existe um conjunto de procedimentos a cumprir. Se está a pensar em criar a sua futura casa numa antiga loja ou escritório, saiba que tipo de requisitos deve ter em conta ao selecionar o espaço comercial e quais os passos a seguir.

Como saber se um espaço comercial pode passar a habitação?

O primeiro passo é consultar o Plano Diretor Municipal (PDM) para saber se a localização do imóvel permite esta conversão. A limitação vai para imóveis que estejam localizados em áreas vedadas à habitação – por exemplo, áreas que o PDM dedica exclusivamente ao comércio.

Caso o PDM não seja impeditivo, o passo seguinte é assegurar que o espaço cumpre as chamadas “condições de habitabilidade”. Estas condições dizem respeito a áreas mínimas e sua acessibilidade, além de incluírem condições gerais de arejamento, iluminação natural, insonorização, segurança estrutural e adequação das infraestruturas (água, eletricidade e esgotos).

Quanto a dimensões e acessibilidades, eis algumas das regras a ter em conta:

• O mínimo requerido para que um espaço possa ser considerado como uma habitação (T0) são 35 m² de área bruta e esta dimensão vai-se ampliando à medida que aumentam o número de assoalhadas;
• As assoalhadas (exceto cozinhas e casas-de-banho) não podem ser menores a 9 m² e em habitações com menos de cinco divisões uma delas deverá ter no mínimo 12 m².
• As casas-de-banho em casas T0 a T2 precisam de ter no mínimo 3,5 m², enquanto nos T3 ou T4 esta dimensão é mínima é de 4,5 m², passando a 6 m² em T5 ou habitações com mais assoalhadas;
• Além destes requisitos, é preciso assegurar que todos os espaços são acessíveis a cadeira de rodas.

Quais as obras de conversão que dispensam licenciamento?

Outro ponto a assegurar é que não são necessárias obras de transformação que exijam alterações nas fachadas do edifício ou nas suas estruturas comuns: tapar grandes montras de vidro por alvenaria ou instalar um casa-de-banho que exija uma ligação à rede de esgotos antes inexistente são exemplos de obras que não podem realizar-se sob os novos procedimentos simplificados. Nestes casos, não se dispensa o tradicional pedido de licença camarária.

As obras que dispensam este licenciamento (e não necessitam de autorização do condomínio) são as de interiores – levantar novas paredes (ou retirar uma existente), renovar a cozinha no lugar onde já tinha uma copa ou ampliar uma casa-de-banho são alguns exemplos.

Quer as obras mais simples, quer algumas estruturais, desde que sejam feitas no interior podem seguir o processo simplificado, mas todas necessitam de um termo de responsabilidade assinado por técnico competente (arquiteto ou engenheiro). Será este documento a garantir à Câmara Municipal que as obras não alteram a segurança da construção nem interferem com a fachada e que a fração cumpre as normas legais e regulamentares aplicáveis para o uso habitacional.

Os passos a seguir no processo simplificado:

Se o espaço tem todas as condições para que a conversão possa avançar, então os passos a seguir são relativamente simples, segundo a Twinkloo.

1. O proprietário ou promotor submete à Câmara Municipal uma comunicação prévia onde declara a intenção de alterar o uso da loja ou escritório para habitação. Esta comunicação terá de ser acompanhada do termo de responsabilidade do técnico competente sobre as alterações a realizar e, além da responsabilização pelas obras, deve demonstrar a idoneidade do espaço para o uso habitacional.

É preciso esperar até 20 dias úteis pela resposta da câmara. A autarquia dispõe deste prazo para realizar uma vistoria e/ou para confirmar se as alterações propostas podem ou não avançar. Na ausência de resposta, o pedido considera-se tacitamente aprovado e a obra pode ser iniciada. Ainda assim, mesmo após a aprovação tácita, a Câmara Municipal pode fiscalizar o processo e obrigar à correção de inconformidades se estas forem detectadas.

2. Realização das obras, de acordo com o projeto e os requisitos técnicos de habitabilidade.
3. Alteração de uso do imóvel no Registo Predial para habitacional. Se a casa se destinar a futura venda ou arrendamento terá ainda de obter a respetiva certificação energética.