Venture Capital em imobiliário – os 4 passos para o conseguir

Ao longo do tempo, temos recebido na ArrowPlus imensos pedidos de empreendedores que querem montar um negócio em imobiliário, quer numa vertente de consultoria quer numa vertende de investimento.

Como autor do livro “Investir em Imobiliário: do 0 ao milhão”, sou eventualmente ainda mais procurado por jovens investidores e empreendedores neste sentido. Na vertente do investimento, é normal esses empreendedores procurarem por investidores no seu projeto, e muitas vezes procuram investidores em venture capital (VC). A cultura de VC está a crescer em Portugal. Vale a pena dizer que só a Portugal Venture Capital investiu mais de 320 milhões de euros em Portugal na última década.

Até hoje lidei com pequenos investidores que procuram apenas um sócio para levar avante um negócio imobiliário e com empreendedores de maior escala, que procuram um conjunto de investidores para “montar” um investimento imobiliário que obtenha retornos através de rendimentos prediais.

Com base nesta experiência, cheguei a conclusões interessantes que gostaria de partilhar com empreendedores que estejam nesta posição, ou seja, que estejam à procura de investidores para o seu projeto imobiliário:

1. Tenha um modelo de negócio muito bem definido… e testado!

No contexto do investimento imobiliário, há inúmeros modelos de negócio possíveis. Já me propuseram investir em negócios de alojamento local, turismo rural ou portfólios mais completos, com uma estrutura e aspetos interessantes do ponto de vista de diversificação de mercados, imóveis, público alvo, entre outros.

A maior falha que recorrentemente encontro é que os empreendedores não testaram o modelo que propõem aos investidores. E qualquer investidor qualificado vai querer ter uma prova de conceito do modelo, e por isso querer ver o modelo testado. “Mas tenho pouco capital, como faço?”… mostre o modelo numa ervilha, escale-o até uma uva e acolha investidores no projeto quando tiver condições de tornar a uva numa melancia…

2. Saiba as suas margens, tamanho e procura atual do mercado

Outra grande falha de vários empreendores… não sabem as margens com que o negócio opera. Qualquer investidor VC vai querer saber com exatidão as margens. Muitos empreendedores defendem-se dizendo que as margens pouco interessam quando estão em “modo ervilha”, porque em “modo melancia” as margens serão muito diferentes (e superiores), e que por isso não faz sentido apontar as margens atuais.

Nada mais errado. Saiba as margens atuais na ponta da língua e conheça exatamente a procura e oferta do mercado. Um investidor quer saber quanto tem que colocar e com base numa margem, num grau de procura e num tamanho de mercado quanto vai receber. É isso que tem de lhe mostrar.

3. Conheça de cor a escala existente

Numa fase mais adiantada da negociação em VC, noto uma falha menos grave, mas que pode colocar em causa a confiança do investidor no projeto… os empreendedores muitas vezes não sabem nem qual o tamanho da melancia (ou outro fruto) que resultará do aumento de capital. E é aí que o investidor VC torce o nariz…

Afinal de contas, um investidor VC quer comprar 20% da uva atual para ter 20% de uma melancia futura. Mas coloque-se na posição dele… se não souber o tamanho da melancia, como conseguirá fazer as contas?

4. Saiba na ponta da língua o retorno que irá oferecer aos seus investidores… e como o obter

Se falhar no passo anterior, esqueça este… porque também vai falhar. Mas admitamos que sabe qual é o tamanho da melancia que obterá ao ter investidores VC “a bordo”. Agora falta o passo final… mostre as contas aos VCs, não deixe que eles as tenham que fazer. Ou seja, mostre o retorno possível no negócio e como o vai obter. É sob a forma de dividendos? Ou está à procura de um “exit”, vendendo a sua empresa? Também pode deixar a imaginação dos VCs funcionar por eles, porque normalmente isto joga a favor dos empreendedores. Mas no caso de lhe fazerem esta pergunta… saiba exatamente a resposta.

Finalmente, desejo-lhe o maior sucesso, mas lembre-se que tem que aplicar as regras de qualquer start-up para vencer. O Link to Leaders tem um artigo recente sobre esta matéria.

_______________

Artur Mariano é cofundador e sócio da ArrowPlus e investidor imobiliário, a título pessoal, há vários anos, além de ser analista de imobiliário da Empiricus Portugal, através da ArrowPlus. A sua formação base é em engenharia (pela Universidade do Minho) e é mestre pela mesma universidade, com um período curricular na University of Texas at Austin. É doutorado em matemática aplicada pela Universidade Técnica de Darmstadt e autor do livro “Investir em Imobiliário: do 0 ao milhão”.