Vamos falar de cedências de posição contratual

Com o mercado imobiliário em alta a pressionar a agudização da crise habitacional que não tem ainda fim à vista, parece-me a mim que a história do investimento imobiliário oportunista tem espaço para se estar a repetir.

No meu caso, é como se estivesse a viver um déjà-vu de um período frenético de transações imobiliárias com base em contratos de promessas de compra e venda que vão passando de investidor em investidor, até chegar ao consumidor final, ou melhor, comprador final e utilizador do bem, que acaba por pagar a sua casa com um valor inflacionado desde o projeto até à conclusão que pode chegar a uma diferença entre 30 a 50% do valor inicial.

Mas vamos por partes, o que é uma cedência de posição contratual num CPCV – Contrato-Promessa de Compra e Venda?

É quando o promitente comprador que assinou o CPCV decide passar a sua posição de comprador para outra pessoa antes da escritura. Na prática muda o comprador, mas o imóvel, o preço e as condições do negócio mantêm-se exatamente iguais. O novo comprador assume todos os direitos e deveres do CPCV, pagando um valor pela posição, sendo essencial que esta possibilidade esteja prevista no contrato e seja aceite pelo vendedor.

De referir que estas são as regras atuais do mercado livre, onde atualmente a oferta é escassa e a procura para utilização final é alta, no meio entre a oferta e a procura final, temos os investidores e a oportunidade de especulação imobiliária, que não deve ser demonizada.

A palavra especulação está associada a uma conotação negativa, contudo, não nos podemos esquecer que a especulação é um dos princípios básicos da economia que tem de fluir entre necessidade, oportunidade e capacidade a que grandes grupos de investidores têm acesso pela sua capacidade financeira.

No caso específico do imobiliário residencial, e pensando na conjuntura atual, não me parece que seja muito interessante dar a oportunidade de especulação sem limites a pequenos investidores e até grandes, de obterem ganhos que muitas vezes ultrapassam 100% do capital investido em 3 ou 4 meses, há que perceber se há forma de deixar o mercado fluir, mas garantir uma sustentabilidade para todos (e não só para um lado) pois desta forma estamos a criar uma especulação acentuada, uma escalada de preços de habitação e um risco de exposição a investidores que se por alguma razão forem sujeitos a uma mudança de mercado súbita, podem ver muito do seu investimento ir por água a baixo.

A amplificação de oportunidade de especulação tem vindo a ser aumentada pela comunidade digital dirigida a pequenos investidores para duplicar ou triplicar poupanças.

Estes ciclos não são novidade, já observámos oportunidades de investimento no final dos anos 90’ e princípios da primeira década do século, curioso que também na altura em operações de cedência de posição contratual, ninguém pagava impostos, ou seja, o IMT não era pago (apesar de ser devido) e muito menos o imposto de mais valias (também devido).

Depois de uma denúncia, houve na altura um empreendimento de renome no centro de Lisboa que foi alvo de uma fiscalização que levou ao pagamento dos impostos devidos de todos os cedentes, havia imóveis que tinham sido cedidos por 10 vezes até à escritura final!

Parece que a ética acompanhada de fiscalização é urgente para que o mercado seja mais justo para servir as pessoas, tanto investidores, como utilizadores para que haja motivo de dissuasão à utilização da operação de cedência de forma abusiva reforçando a garantia de pagamento de impostos obrigatórios, ou seja, IMT e sim, também as mais valias que parece que por vezes é esquecido por alguns.

Para melhor se perceber o enquadramento fiscal da cedência de posição contratual num CPCV, um pequeno resumo:

Na cedência de posição contratual, o valor recebido pelo cedente está sujeito a IRS, normalmente como mais-valia correspondente à diferença entre o que investiu no contrato-promessa compra e venda e o valor recebido pela cedência.

Para o cessionário, não há tributação no momento da cedência, mas o montante pago passa a integrar o custo de aquisição do imóvel, sendo relevante para efeitos de mais-valias futuras.

A cedência de posição contratual está sujeita a IMT, sendo este imposto devido no momento da cedência, incidindo sobre o valor pago pela cedência da posição.

Para o cessionário (quem entra no contrato), o valor pago pela cedência passa a integrar o custo total de aquisição do imóvel, sendo relevante para efeitos de mais-valias futuras.

Na escritura definitiva, será devido IMT apenas sobre a parte do preço do imóvel ainda não tributada, se aplicável.

Para o vendedor, regra geral, não existe impacto fiscal adicional desde que o negócio se mantenha inalterado. Como sempre, uma análise fiscal prévia é essencial.

Três notas finais sobre este tema:

1. Alguns promotores de renome nacional, não autorizam as cedências, evitando assim a especulação injustificada dos seus produtos;
2. Outros autorizam, pois é um estímulo para conseguirem vender todo o empreendimento de forma rápida (em poucos meses), e desta forma autofinanciar o projeto com os sinais recebidos;
3. Em Espanha, país perito nestas operações nos anos do boom imobiliário e também experiente na forte crise que os sucedeu, conseguiu limitar e bastante esta prática  no seu território.

Num momento de crise de acesso a habitação em que continuamos com escassez e sem mercado de arrendamento, a operação de cedências de posição contratual deveria ser seriamente repensada para ser justa para todos, e não só para alguns.