Alojamento local em Portugal numa encruzilhada

A ascensão de Portugal como potência turística mundial nas últimas duas décadas foi nada menos do que extraordinária. Das ruelas medievais de Lisboa aos socalcos de vinho do Vale do Douro, o país tornou-se um destino de eleição para milhões de pessoas.

Convido à leitura e a reservar um momento para rever esta história de 2023 de um jornal lamentando a mudança em Lisboa:

“Lisboa, outrora um conglomerado vibrante de bairros de classe média, tornou-se um lugar solitário e vazio, um terreno de presa para investidores ricos com tanto dinheiro extra que se concentram em lugares como Lisboa e compram terrenos ou casas e constroem os seus castelos privados.
Esta não é uma história de oportunidades económicas, mas de ganância inesgotável, com a dispersão de inquilinos de longa data que são literalmente expulsos da cidade, substituídos por turistas e visitantes ocasionais, tornando impossível até mesmo para famílias jovens relativamente abastadas comprar casas. Também há um desvio da maioria dos personagens e personagens que uma vez emprestaram a esta cidade muito da sua personalidade e cor. O que restará são mansões construídas de forma semelhante até que alguém com ainda mais dinheiro as compre para mais um investimento para que apenas as pessoas mais ricas possam se dar ao luxo de viver aqui.”

A ascensão de Portugal como potência turística mundial nas últimas duas décadas foi nada menos do que extraordinária. Das ruelas medievais de Lisboa aos socalcos de vinho do Vale do Douro, o país tornou-se um destino de eleição para milhões de pessoas. Central para esta transformação tem sido a ascensão do Alojamento Local (AL) – um quadro de licenciamento que permite arrendamentos de curta duração que alimentou o crescimento de plataformas como a Airbnb e a Booking.com.

Embora claramente imperfeita e por vezes mal executada, a citação acima não é sobre Lisboa ou qualquer outra cidade europeia. Na verdade, é da pequena cidade costeira da Califórnia de menos de 6.000 habitantes onde a minha esposa e eu mantemos uma casa de férias. Eu simplesmente substituí o nome da cidade por Lisboa. No entanto, há paralelos claros, algo que passei anos a apontar aos meus amigos e colegas portugueses. A crise da habitação está em todo o lado!

Os críticos argumentam que o programa AL contribuiu para a escassez de habitação, aumentou as rendas e esvaziou os bairros tradicionais. Isto pode ser pelo menos parcialmente verdade e, em Lisboa e no Porto, as tensões são especialmente agudas. Para muitos moradores, AL tornou-se um símbolo de uma cidade que agora prioriza os turistas em detrimento dos locais. À medida que a acessibilidade da habitação atinge um ponto de inflexão, as vozes estão cada vez mais altas para eliminar totalmente o programa. Mas o valor dos símbolos no fornecimento de significado é muitas vezes muito menor do que a realidade.

Esse instinto da AL como elemento-chave da crise habitacional em Portugal é compreensível – mas também de curta visão. Pessoalmente, não acho que seja uma questão de escolher entre crescimento económico e equidade social, entre turismo e locais. É certo que o excesso de turismo em várias partes da Europa saiu do controlo. (Alguém pode dizer “navio de cruzeiro?”) Mas com os ajustamentos certos, Portugal tem a oportunidade de preservar os benefícios da AL ao mesmo tempo que mitiga os seus efeitos mais nocivos.

Em primeiro lugar, temos de reconhecer que a AL criou um verdadeiro valor económico. O turismo representa mais de 15% do PIB de Portugal, empregando centenas de milhares e sustentando pequenas empresas em todo o país. É um dos principais impulsionadores das pequenas start-ups e do autoemprego. A AL permitiu que as famílias de classe média complementassem os seus rendimentos, particularmente em regiões onde as oportunidades económicas continuam a ser limitadas.

Como alguém que trabalhou pessoalmente durante muitos anos em zonas rurais e regiões subdesenvolvidas, vi a AL como um instrumento crucial para a revitalização local. Ele canaliza a renda para lugares que a infraestrutura turística tradicional pode nunca alcançar, espalhando os ganhos económicos para além do núcleo urbano. Eliminar completamente a AL seria cortar uma fonte de rendimento vital para muitas famílias e pequenos empresários portugueses.

Mas temos também de admitir que a AL, pelo menos em algumas áreas, desempenhou claramente um papel na distorção dos mercados imobiliários. Quando quantidades significativas de arrendamento de longa duração são convertidas em alojamentos turísticos, o parque habitacional aperta e as rendas sobem – eliminando professores, enfermeiros e jovens profissionais. Mas estas tendências poderiam ter sido monitorizadas e abordadas através de uma monitorização e envolvimento eficazes por parte dos governos, em vez de deixarmos que um problema se transformasse numa crise. E quando um edifício em ruínas é restaurado para qualquer categoria de habitação, incluindo AL, como poderia uma casa arruinada acelerar uma escassez atual?

Portugal não precisa de escolher entre turistas e inquilinos. Precisa de um quadro que apoie o turismo sustentável e uma vida a preços acessíveis. Algumas medidas políticas poderiam restabelecer esse equilíbrio:

1. Monitorizar e limitar as licenças de AL quando os mercados, onde quer que estejam localizados, fiquem saturados. Na minha pequena cidade na Califórnia, que mencionei acima, a liderança da cidade desde o início que limitou a licença equivalente a AL aqui a uma única licença por 20 casas, preservando assim a natureza costeira subjacente da cidade.
2. Restringir a AL às residências primárias, desencorajando o investimento especulativo em larga escala. Restringi-lo à residência principal permite que a unidade familiar tome uma decisão para proteger, preservar e liberar o poder económico latente dos imóveis para os indivíduos e não para as empresas.
3. Implementar a tributação progressiva sobre proprietários com várias unidades de AL. Relacionado com os pontos acima pode haver um imposto muito baixo (como existe atualmente) sobre uma única unidade ou muito poucas unidades detidas por uma pessoa ou entidade. Mas grandes blocos de casas devem pagar um imposto significativamente mais alto, e eles podem incorporar isso nos modelos financeiros desde o início.
4. Incentivar a expansão da AL em regiões subdesenvolvidas, apoiando um desenvolvimento nacional equilibrado. Precisamos de ter esses indivíduos e famílias empreendedoras e pequenos investidores, portugueses ou internacionais, focados fora dos centros urbanos densamente povoados. Isto irá impulsionar um desenvolvimento económico adicional para estas cidades que absorvem a singularidade de Portugal sem o espectro do excesso de turismo e distorção habitacional.

Quando eu e a minha mulher acabámos de regressar da minha viagem ao Alentejo, fora do nosso apartamento que renovámos com todos os construtores locais, contei dentro de 150 metros mais de uma dezena de edifícios vazios e arruinados, todas as casas que alguém no passado viveu e amou na cidade local. Mas ninguém tocou nessas propriedades nos anos desde que estive lá, e apenas uma tem uma placa esfarrapada de “Vende”. Temos de começar a trabalhar na restauração destas belas estruturas antes que elas se percam totalmente, e se um programa prudente de AL puder fazer parte dessa solução, tanto melhor.

Estas não são propostas radicais – refletem as melhores práticas que já estão a ser testadas em cidades como Amesterdão, Barcelona, Berlim e até na minha pequena cidade na Califórnia.

A longo prazo, o que é bom para os residentes é bom para os negócios. As cidades que são habitáveis para os habitantes locais são mais atraentes para turistas responsáveis e nómadas digitais. E os investidores, tanto nacionais como internacionais, são mais propensos a apoiar mercados estáveis, regulados e socialmente inclusivos. Portugal tem a oportunidade de dar o exemplo, provando que uma economia de turismo vibrante pode coexistir com cidades, vilas e comunidades saudáveis e acessíveis.

Versão em inglês

Portugal’s Alojamento Local at a Crossroads

I invite the read to take a moment to review this story from 2023 from a newspaper of a local lamenting the change in Lisbon—

“Lisbon, once a vibrant conglomeration of middle-class neighborhoods, has become a lonely, empty place, a preying ground for wealthy investors with so much extra money they zero in on places like Lisbon and buy up land or houses and build their private castles. This is  a story not of economic opportunity but of inexhaustible greed, with the scattering of long-time renters who are literally priced out of town, replaced by tourists and occasional visitors, making it impossible for even relatively affluent young families to buy homes. Also there is a siphoning off of most of the character and characters who once lent this town so much of its personality and color. What will remain are similarly constructed mansions until somebody with even more money buys them for still another investment so that only the very wealthiest people can afford to live here.”

Portugal’s rise as a global tourism powerhouse over the past two decades has been nothing short of extraordinary. From the medieval alleys of Lisbon to the wine terraces of the Douro Valley, the country has become a destination of choice for millions. Central to this transformation has been the rise of Alojamento Local (AL)—a licensing framework enabling short-term rentals that fueled the growth of platforms like Airbnb and Booking.com. While clearly imperfect and sometimes executed poorly, the quote above is not about Lisbon or any other European city. In fact, it is from the small California coastal town of less 6,000 residents where my wife and I keep a vacation home. I simply substituted the name of the town with Lisbon. Yet, there are clear parallels, something I have spend years pointing out to my Portuguese friends and colleagues. The housing crisis is everywhere!

Critics argue that the AL program has contributed to housing shortages, pushed up rents, and hollowed out traditional neighborhoods.  This may be at least partly true, and in Lisbon and Porto, the tensions are especially acute. For many residents, AL has become a symbol of a city that now prioritizes tourists over locals. As housing affordability reaches a tipping point, voices are growing louder to eliminate the program entirely. But the value of symbols in providing meaning is often far less than reality.

That instinct of AL as a key element of Portugal’s housing crisis is understandable—but it’s also shortsighted.

Personally, I don’t think it is a matter of choosing between economic growth and social equity, between tourism and locals. Certainly, over-tourism in several parts of Europe has spiraled out of control. (Can anyone say “cruise ship?”) But with the right adjustments, Portugal has the opportunity to preserve the benefits of AL while mitigating its most harmful effects

First, we must acknowledge that AL has created real economic value. Tourism accounts for more than 15% of Portugal’s GDP, employing hundreds of thousands and sustaining small businesses across the country. It is a major driver of small startups and its sibling self-employment. AL has enabled middle-class families to supplement their income, particularly in regions where economic opportunities remain limited. As someone who has personally worked for many years in rural areas and underdeveloped regions, I have seen AL as a crucial tool for local revitalization. It channels income into places traditional tourism infrastructure might never reach, spreading economic gains beyond the urban core. To eliminate AL altogether would be to cut off a vital source of income for many Portuguese families and small entrepreneurs.

But we must also admit that AL, at least in some areas, has clearly played a role in distorting housing markets. When significant amounts of long-term rentals are converted into tourist accommodations, housing stock tightens, and rents climb—pricing out teachers, nurses, and young professionals. But these trends could have been monitored and addressed by effective government monitoring and engagement, rather than let a problem that becomes a crisis. And when a building in ruins is restored to any category of housing, including AL, how could a ruined house accelerate a present shortage?

Portugal doesn’t need to choose between tourists and tenants. It needs a framework that supports sustainable tourism and affordable living. A few policy measures could restore that balance:

1. Monitor and limit AL licenses when markets, wherever located, become saturated. In my own small town here in California of which I mention above, the town leadership from the start limited the AL equivalent license here to a single license per 20 homes, thus preserving the underlying coastal nature of the town.
2. Restrict AL to primary residences, discouraging large-scale speculative investment. Restricting it to the primary residence allows the family unit to make a decision to protect, preserve and unleash the latent economic power of real estate to the individuals and not the corporations.
3. Implement progressive taxation on owners with multiple AL units. Related to the points above is that there can be a very low tax (as there presently is) on a single unit or a very few units owned by one person or entity. But large blocks of homes should pay a significantly higher tax, and they can build this into the financial models from the outset.
4. Encourage AL expansion in underdeveloped regions, supporting balanced national development. We need to have those entrepreneurial individuals and families and small investors, whether Portuguese or international, to focus outside of the densely populated city centers. This will drive additional economic development to these towns that imbibe the uniqueness of Portugal without the specter of over-tourism and housing distortion.

 When my wife and I just returned from my trip to the Alentejo, outside of our apartment that we renovated using all local builders, I counted within 150 meters more than a dozen empty and ruined buildings, all homes that someone in the past lived and loved in the local town. But no one has touched these properties in the years since I have been there, and only one has a tattered “Vende” sign on it. We must get to work on restoring these beautiful structures before they are totally lost, and if a prudent AL program can be part of that solution, then all the better.

These are not radical proposals—they reflect best practices already being tested in cities like Amsterdam, Barcelona, Berlin, and even in my own small town in California.

In the long run, what’s good for residents is good for business. Cities that are livable for locals are more attractive to responsible tourists and digital nomads. And investors, both domestic and international, are more likely to support markets that are stable, regulated, and socially inclusive. Portugal has an opportunity to lead by example—proving that a vibrant tourism economy can coexist with healthy, accessible cities, towns and communities.