Considerado pela Time Out internacional como “o quinto bairro mais cool do mundo”, o Príncipe Real, em Lisboa, tem sido um local privilegiado de incubação para muitos projetos, sobretudo, de marcas nacionais. Catarina Lopes, CEO da Eastbanc Portugal, empresa que detém e gere mais de duas dezenas de imóveis naquele bairro, falou ao Link To Leaders do desafio que foi revitalizar a zona.

A Embaixada, ou Palacete Ribeiro da Cunha – um dos edifícios mais emblemáticos do Príncipe Real – foi transformado numa inovadora Concept Gallery, em 2013, e é talvez o imóvel mais mediático do reabilitado bairro do Príncipe Real, em Lisboa. É ali que se reúnem uma série de marcas e de artistas nacionais focados no design, artesanato, moda, gastronomia e cultura portuguesa. Com salas reservadas para cada marca, a Embaixada é um espaço de arquitetura único, ou não fosse este um edifício neoárabe do século XIX, que conseguiu preservar o património arquitetónico e a tradição, misturados com a contemporaneidade e o que de mais inovador as marcas nacionais tem para oferecer.

Mas o projeto de reabilitação deste bairro trendy da capital portuguesa é vasto e foi iniciado pela Eastbanc (um fundo de investimento imobiliário e de revitalização urbana que, há vários anos, promove a revitalização do comércio no Príncipe Real) com a compra de vários imóveis na zona. O portefólio já ultrapassa as duas dezenas de imóveis, pontos de encontro entre marcas, empreendedores e consumidores. A mais recente iniciativa foi projeto “Pretty Real”, outra forma de apoiar e promover os criadores e marcas portuguesas instaladas no bairro. É das sinergias entre todos, sem esquecer o envolvimento da comunidade residente, que o projeto cresce, como frisou ao Link To Leaders, Catarina Lopes, CEO da empresa que está a transformar o bairro lisboeta.

O que é que o empreendedorismo tem a ver com o Bairro do Príncipe Real?
Quando em 2005/2007 começamos a comprar uma série de edifícios aqui na zona, o que tínhamos no Príncipe Real era, fundamentalmente: antiquários, um pouco de fashion designers – começávamos a ter Nuno Gama, Alexandra Moura, Lidjia Kolovrat… De resto era uma série de lojas, muitas delas fechadas, à espera de fazer um acordo com o dono. Portanto, quando comprámos os edifícios fizemos acordos com coisas muito antigas que não faziam sentido nenhum. Por exemplo, havia uma loja de colchões que já nem colchões vendia, estava meia aberta, meio fechada, não fazia sentido nenhum. Havia uma loja de cortiça, um talho que tinha todos os dias um bife na vitrine…. Ou seja, havia uma série de coisas que eram desadequadas para o mundo atual.

Mas com base nesta história dos antiquários e dos fashion designers, isso sim, era o embrião da revitalização. Muitos destes conceitos não dão muito tráfego pedonal, porque o antiquário visita-se quando se precisa de uma peça e também não se vem todos os dias ao fashion designer, mas são coisas esteticamente interessantes. E a ideia de revitalização do bairro não foi tanto dizer:  “bom como é que vamos vender mais por metro quadrado”, mas sim pensar como podíamos lentamente trazer este bairro para uma algo mais dinâmico e mais interessante de visitar, independentemente de vender ou não.

No início tem de se tornar o espaço interessante e apelativo para visitar. Depois uma coisa leva à outra. Mas não se pode começar a “impingir” coisas para vender, sem as tornar convidativas. É um bocadinho como criar um destino turístico, tem de se criar algo que seja interessante do ponto de vista estético e de história, de autenticidade… então foi por aí que nós fomos. Estando perfeitamente cientes de que tínhamos  alguns handicaps, por exemplo, não havia estacionamento, não havia saída de metro…. Começámos a pensar que novos conceito podíamos atrair para o bairro. Algumas funcionaram bem, outros menos.

A certa altura veio a crise, em 2011, e aí foi muito duro. Era tudo difícil, nem sabíamos se íamos continuar, se não íamos..os bancos a quererem dinheiro, as rendas pagavam o juro, mas não pagavam as exigências de abrir. Na altura da crise notei que, realmente havia pouco consumo, havia muito medo em relação  ao futuro, mas havia uma coisa em enorme abundância: a criatividade. O período da crise foi um período muito engraçado em termos de novas ideias, na área da restauração, dos cafés, de marcas novas…

“Os portugueses começaram a redescobrir a cidade, havia alguma vontade de comprar nacional, muita criatividade a nível do empreendedorismo e a descoberta dos estrangeiros (…) E o Príncipe Real beneficiou disso.”

Porquê?
Por duas razões. Havia pessoas que acabavam, por exemplo, a escola de design, que não tinham emprego, e não tinham nada a perder em criar seu próprio negócio. Depois tínhamos pessoas que tinham estado em marcas portuguesas estabelecidas e que tinham sido despedidas ou as marcas tinham fechado. Pessoas com 40, 50 anos, com muito conhecimento, que sabiam das coisas e que sempre tinham tido ideia de fazer uma marca própria porque achavam que ninguém estava naquele segmento de mercado.

Aconteceu que mais ou menos ao mesmo tempo o Palacete Ribeiro da Cunha, onde está a Embaixada agora, estava arrendado para fazer  o set de série televisiva francesa que se chamava Maison Close. Quando acabou pensou-se no que fazer com edifício, um edifício imponente, neo-árabe, muito ornamental, mas que ninguém ia arrendar para escritórios, porque era demasiado imponente. Para residencial, nem pensar.

A certa altura uma das coisas que ainda se procurava no Príncipe Real eram lojas, não pagavam muito, mas havia procura porque, entretanto, já tínhamos feito um bocadinho este trabalho de ter estilistas, bons antiquários, havia uma ou outra marca engraçada… e o Príncipe Real é bonito.

E o que é que aconteceu mais ou menos ao mesmo tempo: as pessoas começaram a redescobrir a cidade. Também começou a haver um certo orgulho nacional, queriam comprar nacional e ajudar pessoas que estavam sem emprego a fazer a sua marca própria. Em suma, os portugueses começaram a redescobrir a cidade, havia alguma vontade de comprar nacional, muita criatividade a nível do empreendedorismo e a descoberta dos estrangeiros também que trouxeram um bocadinho de dinheiro para cá. E o Príncipe Real beneficiou disso.

Então na altura decidiu-se abrir o palacete como uma galeria comercial. Eu só dizia no board, “não sei se vai durar, mas preciso de dinheiro para seis meses para operar isto. Se for um fiasco, perdemos seis meses”. Hoje temos a Embaixada no r/c, 1.º andar e cave também.

Então foi uma aposta de sucesso?
Foi. A abertura da Embaixada foi um showcase, foram muitas marcas portuguesas. Para dizer a verdade no início não vinha com uma ideia tão definida de que queria só marcas portuguesas, mas acabou por acontecer, foi self selection. As marcas com as quais falei, e que que acreditaram no conceito, acabaram por ser aquelas que começaram a ser identitárias do Príncipe Real. E foi com a abertura da Embaixada que de repente o preço por metro quadrado, não tanto da Embaixada mas fora, duplicou.

A Embaixada deu um boost a esta zona?
Sim, porque de repente tornou-se uma coisa com suficiente escala, e pode-se dizer que não é assim tão grande, são dois mil metros quadrados, mas são dois mil metros quadrados de coisas bastantes compatíveis em termos de conceito.

Quantas marcas/empresas têm agora?
Temos à volta de 23. Porque no início algumas ainda dividiam sala e agora temos geralmente uma por sala, temos poucas divisões. Mas em termos de marcas não é muito diferente. Ainda temos para aí 1/3 das marcas originais, o que é inacreditável. E eram todas start-ups, agora já não são.
Imagine um algo que nunca ninguém tinha feito: abrir um palácio e colocar uma loja em cada sala. E isso iria funcionar? Não sabia.
Havia o exemplo do Sotto Mayor [na avenida Fontes Pereira de Melo], mas tinha três diferenças: ali a rua sobe, esta não; segunda diferença, está a 50 metros da estrada, a Embaixada está encostada, o que faz diferença; a terceira diferença é fizeram aquilo muito bonito e as pessoas sentem-se mais intimadas a entrar. No nosso caso não tínhamos dinheiro. A obra de conservação foi feita, mas a de restauro não. Resultado, não tinha um ar muito arrumadinho e isso ajudou.

Demos conta que havia mais procura nas nossas lojas e as rendas aumentaram imenso e também começamos a ter marcas mais consolidadas a vir para o Príncipe Real. Também temos marcas estrangeiras, mas continuam a ser fundamentalmente portuguesas e independentes.

E vai continuar a ser esse o espírito?
Acho que vamos ter mais algumas marcas internacionais, porque o Príncipe Real que agora temos atrai alguns portugueses, mas atrai também muitos estrangeiros porque temos marcas independentes e únicas que não se encontram em mais lado nenhum do mundo.

Não lhes quero dar o que está no shopping, sem critica nenhuma, mas não podemos estar a oferecer o mesmo. Nesta fase, o meu objetivo em termos do mix é continuar, como sempre, a fazer uma curadoria cuidada das melhores marcas portuguesas independentes de nicho, mas também algumas de nicho internacionais.

Houve alguma dessas start-ups inciais que se tenha destacado, de alguma maneira?
Houve algumas que começaram no Porto e vieram para Lisboa. Duas ou três marcas, muito, muito competentes do Norte que se implantaram cá. Há uma série de empreendedores que ao virem para Lisboa ganharam mais escala. Estão com presença na internet e dizem que estão a vender muito mais para o estrangeiro agora.
Ainda não vi ninguém a fazer a expansão para o internacional a não ser no online.

Tenho um exemplo, mas que esteve cá apenas no início: as sabrinas Josefinas. Estiveram na abertura da Embaixada e nem tinham loja própria, eram vendidas através de outra empresa, mas arrendavam um espaço para expor. Fora as únicas, mas depois focaram-se muito internacionalmente, foram para Nova Iorque.

“Isto é quase uma simbiose, porque o empreendedorismo do senhorio e das lojas juntam-se.”

Além do Príncipe há outros projetos em cima da mesa?
Fomos convidados pelo município de Cascais para fazer uma reabilitação no comércio de Cascais por causa do konw how que temos aqui. É um projeto em que estou a investir também pessoalmente. O desafio foi-me feito pelo município e depois de tanto visitar achei que havia potencial e investi agora numa loja.

Vamos fazer uma intervenção muito no espírito do que fizemos aqui [no Príncipe Real]. Com muitas das mesmas marcas, mas temos de adaptar, de fazer um mix, porque são públicos diferentes. Em Cascais há mais percentagem de estrangeiros, mesmo que sejam residentes, e o poder de compra do município é mais alto e menos alternativo, portanto tem de se jogar com isso.

Mas acho que vou que vou levar muitas destas lojas [da Embaixada]para lá. Isto é quase uma simbiose, porque o empreendedorismo do senhorio e das lojas juntam-se. Porque quando eu digo “vou para Cascais”, as marcas também dizem que vão porque sabem que se for para Cascais, vou mudar aquele bocado de rua. E estas marcas querem ir em grupo, porque assim têm a certeza de que não vão ter uma loja de souvenirs indiferenciada ao lado. Que aquilo vai ter curadoria, que se houver um problema eu vou ajudá-los.

E em Lisboa qual a vossa área de intervenção?
Entre a rua da Rosa, a entrada do Bairro Alto, até ao Jardim Botânico, detemos cerca de 50% da área bruta locável. Sendo que não é metade da área de rua, porque muitas vezes temos o primeiro andar.

Vão ficar por esta zona de Lisboa?
Vamos ficar por aqui. Estamos a ser contactados por uma série de municípios que viram o que fizemos aqui, como Cascais, o que é um desafio. Mas isto de fazer reabilitação é preciso sentir. Não é um “copy e paste”.  Tem de se conhecer bem o centro, de sentir o que falta, tem de se ter paixão porque não é um trabalho só de números. Eu vivo aqui no Príncipe Real e, portanto, e isto faz muita diferença porque ouço as pessoas.

“O empreendedorismo dos meus inquilinos e o meu estão completa e intimamente ligados.”

Neste caso a revitalização urbana e a dinamização empresarial estão de mãos dadas…
Sem dúvida nenhuma. Não há outra maneira. Eu só consigo ter sucesso na reabilitação urbana se conseguir proporcionar aos meus inquilinos um contexto e um ambiente em que eles tenham uma margem saudável, em que tenham confiança…

Então o que fazemos no Príncipe Real? Temos um preço que achamos que é justo, e que é um pouco abaixo do mercado, e escolhemos o conceito, que seja sólido, e que achamos que as pessoas que vão geri-lo sabem o que estão a fazer. Mas além disso, e é uma coisa que valorizamos imenso, é ver também como é que este conceito vai ajudar o vizinho a também potenciar o seu negócio. É assim que tem de se pensar.

Vou dar um exemplo, a Pau Brasil. Um conceito parecido com a Embaixada, mas apenas com produtos brasileiros. A curadoria é do meu inquilino, porque não tenho know how em marcas brasileiras, e é muito bom que ajudemos as outras pessoas a fazerem aquilo que fizemos. Dentro da Casa Pau Brasil temos a Lenny Niemeyer, a Granado, a livraria Travessa… A Casa Pau Brasil estão a funcionar há cerca de um ano, ano e meio. O empreendedorismo dos meus inquilinos e o meu estão completa e intimamente ligados.

Então podemos dizer que temos no Príncipe Real, neste conjunto de espaços e de empresas, uma incubadora de empreendedorismo?
Sem dúvida, uma incubadora comercial. Normalmente são marcas próprias. As marcas que temos aqui na Embaixada (no caso da Pau Brasil não porque o design é feito no Brasil), são feitas por designers e alguns dias por semana está lá a designer, a dona da empresa. Até para ter o pulso sobre o comércio, sobre quem compra. Fala com os clientes. Há integração e por isso é que também há autenticidade.
No Príncipe Real também temos uma população muito focada em sustentabilidade, há o mercado biológico desde sempre (que também foi um dos embriões da revitalização) e na Embaixada temos algumas marcas muito focadas na sustentabilidade, como a Organii, por exemplo.

Como se faz a gestão entre a parte comercial e residencial? Como é a convivência?
É uma das grandes preocupações, sempre foi. E nunca houve nenhum atrito. Isto é, a revitalização, e este crescimento económico, não foi feita à custa de conflitos com os residentes. Com certeza que o preço por metro quadrado aumentou aqui no bairro, como em toda a Lisboa, mas não temos controlo sobre isso. Nós nem residencial temos, só lojas. Mas é óbvio que há mais gente a passar aqui [Príncipe Real] e Lisboa cresceu.

Mas não há conflitos com os residentes, e eu sou residente, portanto também não quero conflitos. Os riscos eram o barulho, o lixo, o estacionamento em segunda filas… então o que fizemos? As segundas filhas evitamos porque todas as entregas são feitas pelas traseiras da Embaixada, portanto não interfere com o trânsito.

Quanto aos lixos, entre a Embaixada e a entrada do Jardim Botânico, temos cerca de 150 caixotes. Imagine o que seria estarem no passeio. Então fizemos um acordo com os serviços municipais para a recolha ser feita através do logradouro da Embaixada e é um win win, para nós, para os moradores e para a cidade porque não temos os lixos na rua. Quanto ao barulho, não há música nas esplanadas, não aceitamos.Temos uma relação excelente com os nossos vizinhos.

“É um bairro cool, mas também é tradicional. As coisas antigas também são muito importantes, são identitárias. Temos aqui lojas histórias espetaculares (…)”

Esses são os ingredientes que fazem desta uma zona “cool“, como é frequentemente apelidada?
É um bairro cool, mas também é tradicional. As coisas antigas também são muito importantes, são identitárias. Temos aqui lojas histórias espetaculares, como a loja dos Bordados, e espaços, por exemplo, como o Pavilhão Chinês que é um “museu”.
O Bairro também beneficiou por não se “transvestir”, ou seja, não tentou ser um shopping, não tentou ser a Avenida da Liberdade, não tentou ser o comércio tradicional de Campo de Ourique, nem o Chiado, ou as marcas internacionais da Rua Castilho. Focou-se em marcas de nicho, autênticas, independentes, procurou fazer renascer aquilo que já era a essência do bairro, o mercado biológico, produtos sustentáveis, autênticos, e portugueses.

Quantos imóveis têm?
Temos 21 ou 22 nesta zona. E depois um outro edifício na Avenida da Liberdade e outro na rua da Alegria. Inquilinos temos à volta de 70. Já tivemos mais, mas como consolidámos, temos menos o que ajuda porque é menos complexo.

Em todo este processo, como é que turismo ajudou a que o empreendedorismo se desenvolvesse?
Não podemos criar um destino ou um bairro para o turismo porque ele pode deixar de vir. Se fizermos um restaurante só para turistas eles deixam de ir.Temos de fazer um produto fundamentalmente para o residente, mas se for uma coisa bem feita o turista também vem e ajuda. Os turistas gostam de ver que estão lá portugueses. Penso que na Embaixada mais de 50% das vendas são a turistas.

Como é que se enquadra na vossa abordagem ao mercado este recente projeto Pretty Real?
O projeto “Pretty Real” teve como objetivo dinamizar o Príncipe Real, sobretudo, o comércio de rua. Foi uma boa forma de apoiar e promover os criadores e marcas portuguesas, localizados no bairro, como é o caso das fashion designers Alexandra Moura e Lidija Kolovrat, ou lojas como a Amazing Store, A Indústria, Boa Safra, Ecolã, Fair Bazaar, HLC, Latitid, Pelcor, Organii, entre outras.
Como tal, organizamos um casting aberto ao público, no final de março, e um desfile de moda primavera-verão com modelos reais, no dia 11 de abril. Ou seja, com pessoas de todas as idades, desde bebés com meses a modelos com mais de 60 anos, de modo a reforçar o carácter genuíno e autêntico do bairro.

O local central do evento foi a Embaixada. Como ponto de encontro no Príncipe Real, este é o local ideal para promover este tipo de iniciativas entre os lojistas, residentes e visitantes do bairro. Até dois de maio vamos ter também a exposição de fotografia “Pretty Real People”, aberta ao público, com alguns dos rostos, que vivem o bairro no dia a dia.

Como está a ser a sua experiência de renovar esta zona da cidade?
Sou apaixonada pelo que faço e nunca fiz nada de tão divertido na vida. Apesar do sofrimento que foi durante aqueles períodos de crise.
Não tenho só o meu plano de negócios, nem só a minha área de empreendedorismo, mas estou a ver outros negócios a crescer, tenho de pensar por eles e ver como os podemos ajudar, porque ao ajudá-los estás a ajudar-te a ti própria. É muito interessante. Aprende-se sobre sapatos, acessórios, restauração…E é uma área em que tem de se pensar em financiamento, no risco, mas também tem de se pensar em coisas muito operacionais.

Nunca fiz nada de tão interessante. Porque tem a parte macro, em que trabalho com investidores, family offices, com pessoas que gerem algumas das maiores fortunas do mundo, e, ao mesmo tempo, estou a  trabalhar com o segurança que vende os bilhetes do fado, com o marketing, há de tudo e é muito rico do ponto de vista pessoal e profissional. Estou sempre ligada à cidade, à vida da cidade e a ver o que posso fazer pelo bairro ou pela zona.

Respostas rápidas
O maior risco:
 O grande risco num projeto destes é ter muito endividamento e prazos muitos curtos.
O maior erro: Os erros são pequenos porque no mercado da revitalização não se faz tudo de uma vez.
A melhor ideia: A melhor ideia no Príncipe Real foi a Embaixada. Não é o imóvel que dá mais rendimento, mas foi o que mudou o bairro.
A maior lição: Foi a de que a chave do sucesso é a equipa. É ter uma grande equipa, sobretudo, apaixonada pelo projeto e com a cabeça no lugar, com boas pessoas. Vale muito a pena gastar tempo no recrutamento e pagar bem às pessoas.
A maior conquista: É o know how e a reputação. É o maior ativo que temos.

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